A holt lelkek birodalma – tartja a gazdanyelv azokról a földekről, melynek tulajdonosai már rég elhunytak. A probléma az, hogy ezeknek a földeknek a tulajdonjoga nem lett rendezve a hagyatéki eljárásban, hiszen sokszor még maguk az örökösök sem tudtak ezekről a területekről, a tulajdoni lapon így továbbra is az elhunyt tulajdonostárs neve szerepel. A másik oldalról azt is tudjuk, hogy a föld eladásához vagy bérbe adásához főszabály szerint az összes tulajdonos beleegyezése szükséges, így nem csoda, hogy ezek a területek gyakran elhanyagoltan, műveletlenül állnak a határban. Az ilyen helyzetekre jelenthet megoldást az a speciális jogi lehetőség, mellyel – a megfelelő törvényi garanciák betartása mellett – jogszerűen használatba lehet venni ezeket a területeket.

Mit is jelent ez pontosan?

A legfontosabb azzal kezdeni, hogy ez az eljárás csak a közös tulajdonban álló földek esetében alkalmazható (az 1/1-es földtulajdon rendezéséről itt írtunk: https://agrokep.vg.hu/kozelet/amikor-az-elbirtoklas-jelenti-a-megoldast-20219/). Érdekesség, hogy ezzel az eljárással nem csak az elhunyt személyek földjeit lehet használatba venni, de a passzív tulajdonostársak területét is hasznosítani lehet. Az eljárást nem csak a tulajdonostárs, hanem külső személy is megindíthatja. Mivel a cél a parlagon heverő földek használatának rendezése, ezért ennél a jogi lehetőségnél megfordul a logika: amennyiben a tulajdonos nem reagál az ajánlatra és meghatározott határidőn belül nem válaszol a megkeresésére (márpedig az elhunyt tulajdonostól aligha várható válasz), úgy az ő aláírása nélkül is létrejön a haszonbérleti szerződés a felek között.

Hogyan indítható meg az eljárás?

Azt már az elején le kell szögezni, hogy szigorú törvényi garanciák vonatkoznak a földhasználat ilyen módon történő rendezésére. Az eljárás azzal kezdődik, hogy a haszonbérleti ajánlatot valamennyi bejegyzett tulajdonostársnak meg kell küldeni, igazoltan, tértivevényes levéllel, a tulajdoni lapon szereplő címükre. Rögtön fel is merülhet a kérdés: vajon minden esetben kötelező az összes tulajdonostárs részére megküldeni a levelet, vagy vannak olyan helyzetek, amikor elegendő csak az elhunyt tulajdonosokhoz eljuttatni az ajánlatot? Van egy kivétel ugyanis a fenti szabály alól, mégpedig akkor, ha a tulajdonostársak között használati megosztás van érvényben, így ilyenkor elegendő csak annak a tulajdonostársnak megküldeni az ajánlatot, akinek a területét bérbe kívánjuk venni.

Mit kell tartalmaznia az ajánlatnak?

Az ajánlat kötelező elemeit a 2013. évi CCXII. törvény (Fétv.) 72. § (3) bekezdése tételesen is felsorolja. Ez alapján az ajánlatnak tartalmaznia kell:

• a) az ajánlattevő természetes személy nevét, lakcímét, az ajánlattevő gazdálkodó szervezet megnevezését, címét, ahova a felhívásra vonatkozó nyilatkozatok visszaküldését kéri,
• b) a használatba venni kívánt föld azonosító adatait (település, helyrajzi szám),
• c) a használatba venni kívánt földterület nagyságát és művelési ágát,
• d) a megkötendő földhasználati szerződés típusát,
• e) a használatért fizetendő ellenszolgáltatás módját és mértékét, illetve ingyenes használat esetén ennek megjelölését (de hangsúlyozom, hogy ingyenes földhasználatra csak közeli hozzátartozók között kerülhet sor!)
• f) a használat tervezett időtartamát,
• g) az ajánlat elfogadására megszabott határidőt (az ajánlati kötöttség határidejét), amely nem lehet kevesebb 60 napnál, és
• h) olyan egyéb körülményeket, információkat, amelyek a jogok gyakorlása és kötelezettségek teljesítése, valamint a föld hasznosításának módja szempontjából lényegesek.

Fontos hangsúlyozni, hogy nem elegendő csak a bérleti szerződés tervezetét megküldeni a levélben, az ajánlatnak ugyanis minden egyes fenti elemet tartalmaznia kell. Amennyiben bármelyik is hiányzik az értesítésből, úgy az ajánlat semmisnek minősül!

Hogyan zárul az eljárás?

Kétféle kifutása lehet az eljárásnak: az egyik, hogy a tulajdonostárs válaszol (amennyiben igenlő választ küld vissza, a helyzet egyértelmű; míg nemleges válasz visszaküldése esetén a szerződés nem jön létre). Abban az esetben viszont, ha a tulajdonostárs 60 napon belül nem válaszol, akkor részéről az ajánlatot elfogadottnak kell tekinteni, tehát az ő aláírása nélkül is létrejöhet a szerződés. Fontos, hogy amennyiben bármelyik tulajdonostárs nemleges választ küld vissza, a szerződés létrejöttére nincs lehetőség – nem csak az ő részére, hanem a többi rész tekintetében sem. Nemleges válasz hiányában sincs még vége az eljárásnak, hiszen a szerződést meg kell küldeni a földhivatalnak jóváhagyásra, sőt ezután még kifüggesztésre is sor kerül, az erre jogosultak pedig élhetnek az előhaszonbérleti jogukkal. Érdemes megjegyezni, hogy amennyiben tulajdonostárs vagyok, úgy a használat történhet többlethasználati megállapodás alapján is, melynél viszont már nincs szükség kifüggesztésre és a nem érintett tulajdonostársak jóváhagyására sem. Ennek szabályait a következő cikkemben ismertetem majd.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének megbízott főtitkára