Hosszú idő óta komoly kereslet van a termőföldek iránt, amit az is mutat, hogy az elmúlt évtized alatt átlagosan közel 300 százalékkal emelkedtek a földárak. Nem kevésbé fontos azokról az esetekről is beszélni, mikor a vételárat – legalábbis papíron – túlzottan magas szinten határozták meg a szerződő felek, ahogy köztudott az is, hogy az ilyen visszaéléseknek sokszor semmi más céljuk nem volt, mint a helybeli gazdálkodók távol tartása. Az eddigi szabályok szerint a föld 20 éves jövedelemtermelő képességét kellett vizsgálnia a hatóságnak és a földbizottságnak, de a gyakorlatban nyilvánvalóvá vált, hogy ennél egy sokkal objektívabb és a bíróság előtt is hatékonyabban védhető rendszerre van szükség. Ez idén május 1-től meg is történt, egy olyan új eljárást bevezetve, amely immáron nem a jövedelemtermelő képességet, hanem a helyben kialakult árakat veszi alapul. Ennek az új rendszernek a szabályai következnek.

A helyben szokásos forgalmi érték

Jól tudjuk, hogy egy adásvételi szerződés esetében nem csak kormányhivatali jóváhagyásra van szükség, hanem a helyi földbizottság is állást foglal az adott ügylet kapcsán. Ennek egyik eleme a vételár vizsgálata, melynek alapjaként 2023. május 1-től már a helyben (a településen) kialakult átlagárat jelölték ki. Ez alól kivétel az erdő adásvétele, ahol továbbra is az 50 éves jövedelemtermelő képességet kell vizsgálni, a többi művelési ág esetén viszont a vizsgálat alapja immáron a helyben szokásos forgalmi érték (tehát az átlagár) lesz.

Hol tekinthetők meg a helybeli átlagárak?

Az Agrárkamara honlapján valamennyi településre nyilvánosan elérhetők az átlagárak ide kattintva. Fontos kiemelni, hogy az átlagár számításánál az előző naptári év adásvételeit vették alapul – kivéve az állami földek értékesítését, mivel ott az ár egy ajánlati versenyben vagy árverésen – de a lényeg, hogy felső plafon nélkül – alakul ki.

A honlapot böngészve feltűnhet az is, hogy a helybeli átlagárat kétféle módon is meghatározát, forint/hektár illetve forintt/aranykorona alapon. Ennek az az oka, hogy a korábbi szerződések egy része hektáralapon határozta meg a vételárat, míg egy másik része csak az aranykorona alapulvételével. A jogszabály viszont azt írta elő, hogy a tavalyi év valamennyi adásvételét figyelembe kell venni az átlagár kiszámításánál, ezért került mindkét érték feltüntetésre szükség a honlapon.

Földforg. tv. 24. § (3) bek. ha) alpont

Főszabály: maximum tíz százalékkal léphető túl a helybeli átlagár

A helybeli átlagárat tehát művelési áganként határozták meg, amelytől legfeljebb 10 százalékkal magasabb vételár határozható meg a szerződésben. Ez egy objektív mérce, azonban előfordulhat, hogy az eladó ennyi pénzért nem hajlandó megválni a területtől, sőt az is gyakran megeshet, hogy a terület elhelyezkedése miatt, például a vevő üzemközpontjának közelsége vagy az egybeművelés lehetősége miatt ennél magasabb ár is indokolt lehet. Az ilyen helyzetekre szolgálhat megoldásként az alábbi lehetőség.

Túlléphető-e a helybeli átlagár a tíz százalékon felül?

Igen, de csak akkor, ha ezt a terület adottságai indokolják.

Csak akkor, ha az adott föld a mezőgazdasági művelhetőség szempontjából

– kedvező alakja

– fekvése,

– elhelyezkedése,

– megközelíthetősége,

– kedvező domborzati és lejtésviszonyai,

– vízjárási rendezettsége,

– jó kultúrállapota,

– öntözhetősége és/vagy

– kerítettsége

miatt magasabb ár indokolt.

Hol és miként lehet ezekre hivatkozni?

Fontos, hogy az átlagos vételártól való eltérést, illetve annak okát már előre, a szerződésben indokolni kell, ahogy az arányosságra is figyelni kell az eltérés és az indokolás összhangjának kialakításakor. Lényeges szempont az is, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell viszonyítani, tehát csak akkor lehet magasabb árat kikötni, ha a település többi földjéhez képest valamilyen szempontból jobb vagy előnyösebb területről van szó. Nem lehet azonban figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától akár részben is függő körülményeket. Azt, hogy a magasabb vételár indokolása megfelel-e a valóságnak, azt a helyi földbizottság is vizsgálja majd, tehát az ő szerepük is tovább nő majd a vételár aránytalansága kapcsán.

Az új rendelkezéseket a 2023. május 1-je után kötött szerződések esetében kell alkalmazni.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára