A vételár megfizetése foglaló esetén

Termőföld adásvétele esetén a vételárárat banki átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel kell megfizetni. Ez a szabály 2024. január 1-től került be a jogszabályba, megakadályozva egy széles körben alkalmazott visszaélésszerű gyakorlatot. A rájelentkezések „ellenszereként” ugyanis olyan magas vételárat írtak bele a szerződésbe, amely nyilvánvalóan kigazdálkodhatatlannak tűnt a mezőgazdasági tevékenységből. Az már egy másik kérdés, hogy sokszor ezek az irreális összegek csak papíron léteztek és a valóságban egy alacsonyabb összegben egyeztek meg a felek. Ez indokolta tehát azt az előírást, hogy a vételárat transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni. Fontos megjegyezni, hogy ez alól vannak életszerű kivételek, így

A gyakorlatban azonban az elővásárlói jogosultak oldaláról is előfordulhat visszaélésszerű magatartás. Számos esetben megtörtént ugyanis, hogy csak azért „jelentkezett rá” valaki egy szerződésre, hogy a visszalépésért cserébe különböző előnyöket szerezzen magának. Ezt szűri ki majd az a rendelkezés, miszerint ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ennek igazolását pedig csatolni az elfogadó jognyilatkozatához.

A termőföld öröklése végrendelettel

Míg a törvényes öröklés esetén nem kell alkalmazni a Földforgalmi törvény szabályait, tehát például földműves státusz nélkül lehet örökölni, sőt még a 300 hektárt is át lehet lépni, addig a termőföld végrendeleti öröklésére speciális szabályok vonatkoztak. Fontos azonban, hogy amennyiben a végrendeleti örökös egyben törvényes örökösnek is minősül, úgy ilyen esetben nincsenek ilyen kötöttségek, a törvényes öröklésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. [Földforgalmi tv. 6. § (3) bek.]

Abban az esetben viszont, ha a végrendeletben megnevezett személy egyébként nem törvényes örökös (magyarán nem családtag), úgy szigorú szabályok vonatkoznak a föld öröklésére. Utóbbi esetben a végrendeleti örökös csak akkor szerzi meg a föld tulajdonjogát, ha földművesnek minősül. Az eddigi gyakorlat alapján a földműves státusznak az örökhagyó halála időpontjára visszamenőleg kellett fennállnia. Éppen ez szolgáltatta egy jogvita alapját, hiszen az adott ügyben az örökös csak az örökhagyó halálát követően szerezte meg a földműves státuszát, miután tudomást szerzett a végrendeletről és az abban szereplő termőföldekről. A kormányhivatal és a bíróságok elutasították a földszerzés jóváhagyását, így az Alkotmánybírósághoz fordult az örökös. Az Alkotmánybíróság az örökösnek adott igazat, kimondva, hogy

[314/2023. AB határozat]

A nemrégiben benyújtott törvényjavaslat ezt a logikát ültetné át a jogszabály szövegébe, sőt még nagyobb teret is engedne, mint maga az AB határozat: ha valaki végrendelettel földet örököl és nem rendelkezik földműves státusszal, úgy ettől függetlenül a tulajdonába kerülhet a föld, azzal, hogy 1 éven belül meg kell szereznie a földműves bejegyzéshez szükséges végzettséget.

Gyorsított eljárással rendezhetik a föld helyzetét, ha már rég elhunyt a bejegyzett tulajdonos

Több tízezerre becsülhető azon földeknek a száma, melyeknek a tulajdonosa már régóta elhunyt. Ezek a földek gyakran parlagon hevernek, a gyomnövények és az enyészet martalékaként. A tulajdonjog rendezésére azonban most egy gyorsított eljárás jön a jogszabályban:

Ha a tulajdonosként bejegyzett személy haláláról a földhivatal tudomást szerez, hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából. A folyamat gyorsítása érdekében a közjegyző ilyenkor hirdetményt bocsát ki és ha ennek a határideje alatt a közjegyzőhöz igénybejelentés nem érkezik, a közjegyző a hagyatékot az államnak adja át. Fontos, hogy erre az eljárásra az olyan 5000 négyzetméternél kisebb méretű ingatlanok esetében kerülhet, melynek tulajdonosa már legalább 15 éve elhunyt.

A törvényjavaslat itt érhető el.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára