Sok szó esik mostanában az osztatlan közös tulajdonról, nem is véletlenül, hiszen a magyar termőföldvagyon közel fele tartozik ebbe a kategóriába. Gyakran elhangzik az is, hogy az osztatlan közös tulajdon a fejlődés akadálya és a megoldás már nem várathat tovább magára. Éppen ezért, a 2020-as jogszabályi csomag elfogadásával határozott lépesekkel indultunk el a megoldás irányába, lehetővé téve azt, hogy a rég elhunyt vagy passzív tulajdonostársak már ne akadályozhassák a megosztás folyamatát. Jó az irány, de hiába dolgozunk mi a közös tulajdon kimérésén, ha az öröklési szabályok továbbra is a darabolódást eredményezik. Az a tény, hogy

mutatja, hogy komoly változásokra van szükség az öröklési szabályokban is. Ez a változás 2023-tól érkezik el a gazdák életébe, hiszen egy tavaly decemberben elfogadott törvény gyakorlatilag alapjaiban írja át a termőföldek öröklésének szabályozását.

Miért volt szükség a változtatásra?

A magyar öröklési jog értelmében az örökhagyó halálával – végrendelet hiányában – a hagyaték minden egyes eleme az örökösök közös tulajdonává válik (eszmei hányadok alapján felosztva), az eddig 1/1-es földek pedig automatikusan osztatlan tulajdonba kerülnek. Ha hozzávesszük ehhez még azt is, hogy egy emberöltő elteltével a földek még tovább darabolódnak, érthetővé válik, hogy sokszor még a hagyatéki leltárba sem kerülnek be ezek a gyakran értéktelenné váló tulajdoni illetőségek.

Milyen új szabályok jönnek 2023-tól?

A változás nem kevesebbről szól, mint hogy mostantól már nincs lehetőség a földek örökléssel történő darabolására (vagy a tulajdoni hányad további osztódására). 2023. január 1-től ugyanis, ha egy földtulajdonos elhalálozik, akkor az örökösei előtt 3 lehetőség áll majd rendelkezésre a földek tekintetében:

• 1) osztályos egyezséget kötnek
• 2) megosztják az ingatlant (amihez szükség lesz osztóprogramra és egyezségi megállapodásra is)
• 3) értékesítik az ingatlant vagy felajánlják az államnak.

Az első lehetőség: az osztályos egyezség

Az osztályos egyezség lényege, hogy az örökösök a hagyatéki tárgyaláson abban állapodnak meg, hogy az egyik hagyatéki tárgyat az egyik örökös kapja, míg a másikat egy másik örökös szerzi meg 1/1-es tulajdonban. Dönthetnek úgy is, hogy az összes földet egy örökös kapja, a hagyaték más elemeiből pedig a többiek részesülnek (családi ház, nyaraló stb). A hagyatékot ez alapján osztja majd ki a közjegyző, öröklési illetéket pedig főszabály szerint nem kell érte fizetni. Az osztályos egyezség előnye emellett az is, hogy a megállapodás teljes mértékben az örökösökre van bízva, tehát egyezségükben akár még a végrendelettől is eltérhetnek!

A második és a harmadik: természetbeni megosztás vagy a terület értékesítése

Ha nincs osztályos egyezség, az örökösök dönthetnek úgy is, hogy belevágnak a földek természetbeni kimérésébe. Ennek szabályai gyakorlatilag megegyeznek az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eljárásával, tehát például osztóprogramot kell alkalmazniuk, emellett szükség van a jelzálogjog és vezetékjog átjegyzésére is, minderről pedig külön egyezséget kell kötniük. Fontos, hogy törpeparcella esetén (amennyiben a föld nagysága nem éri el a területi minimumot), úgy elsősorban az az örökös szerezheti meg „bekebelezéssel „a többiek tulajdoni hányadát, aki a mezőgazdasági termeléssel hivatásszerűen foglalkozik, ilyen hiányában az, aki a legtöbbet ígéri a területért.

A harmadik verzió, hogy a területet értékesítik és a vételár kerül felosztásra az örökösök között.

Melyiket érdemes választani a három megoldás közül?

Amiért én egyértelműenaz osztályos egyezség megkötését javaslom, az elsősorban az illetékterhekkel van összefüggésben.

A jogszabály tartalmaz ugyanis egy olyan rendelkezést, miszerint ha az örököstársak a hagyatéki eljárás kezdetétől számított egy éven belül nem viszik végig a három alternatíva egyikét, akkor elesnek az egyenesági rokonoknak és a túlélő házastársnak járó illetékmentességtől, tehát 9 százalékos illetéket kötelesek megfizetni a föld értéke után. Tekintve, hogy a kimérés illetve az értékesítés (tehát a 2. és a 3. lehetőség) időigényes folyamat, egy esetleges jogi hiba könnyen az illetékmentesség és súlyos milliók elvesztésével járhat. Osztályos egyezség esetén viszont nincs ilyen kockázat, hiszen azt a közjegyző foglalja bele a hagyatéki végzésbe, ezen túl pedig az örökösöknek más adminisztratív teendője nincsen.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének megbízott főtitkára