Tavaly óta törvény rendelkezik az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eljárásairól, de a magyar mezőgazdaság rákfenéjének tekinthető tulajdonosi konstrukció hosszú ideig életünk része lesz. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetsége (MAGOSZ) megbízott főtitkárának írása az osztatlan közössel kapcsolatos tévhitek mielőbb megszűntetésében segít az Agrokép olvasóinak.
Több mint egy éve, hogy megszületett a törvény az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének egyszerűbb és gyorsabb eljárásáról. Tény azonban, hogy hiába a gyorsított eljárás, a 2,5 millió hektár közös tulajdonú föld átfogó rendezése huzamosabb időt vesz majd igénybe. Azzal kell tehát számolnunk, hogy ez a rendszerváltáskor örökül hagyott forma hosszabb ideig része lesz a magyar gazdák mindennapjainak. Éppen ezért, érdemes sorra venni és eloszlatni azokat a tévhiteket, amelyek az osztatlan közös tulajdonnal kapcsolatban kialakultak.
Tévhit: A bérbeadáshoz nem szükséges az összes tulajdonostárs hozzájárulása
Gyakran előfordul, hogy egy adott földrészletnek több tíz, akár több száz tulajdonosa is van. Sajnos az sem kivételes, hogy a tulajdonosok némelyike már régen elhunyt (nem ritka a papíron 110-120 éves tulajdonostárs sem), akik a tulajdoni lapokon viszont továbbra is élő, jogképes személyként vannak feltüntetve.
A gyakorlatban azonban – szemben a jogszabályi előírásokkal – az is előfordul, hogy egy gazdálkodó bérleti szerződés nélkül, vagy csak az elérhető tulajdonostársakkal leszerződve műveli a területet, sőt, még a területalapú támogatást is felveszi a föld után. Hogy miként lehetséges ez? Úgy, hogy amennyiben a tulajdonosok nem nyújtanak be területalapú támogatási kérelmet, úgy a tényleges földhasználó egy jegyzői igazolással már jogosulttá válhat a támogatás felvételére.
Fotó: Frank Yvette FY Délmagyarország
Tévhit: A használati megosztás örök időkre rendezi a földhasználat kérdését
A használat rendezése ettől függetlenül jogos igény a tulajdonostársak részéről – még akkor is, ha passzív vagy akár elhunyt személyek is vannak a tulajdonosok között. Erre szolgál az úgynevezett használati megosztás lehetősége. Ez egy olyan megállapodást jelent a felek között, amelyhez már nem szükséges az összes tulajdonos hozzájárulása, elegendő a tulajdoni hányadok alapján számított 50 százalék +1 szavazat is. Tovább könnyíti a használat rendezését, hogy a hozzájárulást megadottnak kell tekinteni az elhunyt, ismeretlen vagy nem válaszoló tulajdonostársak esetében. A konstrukció előnyei mellett azért arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésénél ez nem köti a feleket.
Tévhit a bekebelezésről: A nagy hal mindig megeszi a kis halat
Az osztatlan közös megszüntetése kapcsán az elmúlt időszak tapasztalatai azt mutatják, hogy a legtöbb eljárás eddig a bekebelezés formájában indult el. Bekebelezés esetén ugyanis viszonylag egyszerűen zajlik le az eljárás, nincs szükség előzetes földhivatali kérelemre vagy osztóprogram használatára, megosztás helyett pedig egyetlen személy szerzi meg a teljes földterületet. Erre jellemzően törpeparcellák esetében kerülhet sor, ahol legfeljebb csak egy tulajdonostárs éri el a területi minimumot, sőt sokszor a teljes terület sem haladja meg pl. szántó esetében az 1 hektárt.
Augusztus 14-én lépett hatályba ugyanis az a változás, miszerint, ha többen is jelzik a bekebelezési szándékukat a tulajdonosok közül, akkor semmi mást nem kell vizsgálni, csak azt, hogy melyikük ajánl magasabb ellenértéket a többiek tulajdoni hányadáért. Természetesen ez nem egy korlátlan lehetőség a bekebelező számára, hiszen az a tulajdonostárs, aki eléri a területi minimumot (például szántó esetében az 1 hektárt), az jelezheti a bekebelezőnek, hogy az ő esetében – a területi minimum elérése miatt – nincs bekebelezés. A dolog pikantériája, hogy ilyen esetben a többieket sem lehet bekebelezni – még akkor sem, ha azok nem is tiltakoztak a bekebelezéssel szemben. Ilyenkor minden marad a régiben, osztatlan közös tulajdonban.
+1: Mi a sorrend, ha több tulajdonostárs is élne az elővásárlási jogával?
Tudjuk jól, hogy a magyar birtokpolitikában meghatározó jelentősége van az elővásárlási jogoknak. Egy friss kúriai döntés most a tulajdonostársak elővásárlási sorrendjével foglalkozott, hiszen gyakran előfordult, hogy több tulajdonostárs rájelentkezése esetén a földhivatalok vizsgálni kezdték, hogy közülük ki a helyben lakó, ki az állattartó, és így tovább. Ez téves jogértelmezés volt, a helyes irányt pedig mostani határozatában már a Kúria is megerősítette: amennyiben a vevő és a nyilatkozatot tevő is tulajdonostárs, akkor köztük az elővásárlási sorrendet kizárólag az dönti el, hogy (sorrendben) ki
- a) családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja,
- b) fiatal földműves,
- c) pályakezdő gazdálkodó.
Cseh Tibor András/MAGOSZ
