Mikor szűnik meg egy haszonbérleti szerződés?

A jogszabály tételesen felsorolja, hogy egy haszonbérlet milyen esetekben szűnik meg. Ettől eltérni vagy új megszűnési módokat alkalmazni nincs lehetőség, ez következik a földforgalmi szabályok úgynevezett közjogi jellegéből is.

A haszonbérlet megszűnik

1) A bérleti időtartam lejártával

2) Közös megegyezéssel

3) A haszonbérlő jogutód nélküli megszűnésével

4) A haszonbérlő halálával – ha az örökösök kilépnek a szerződésből

5) Azonnali hatályú felmondással

6) A bérlő egyoldalú felmondásával (egészségi állapota vagy családi körülményei miatt)

Részletesen itt olvashatnak ezekről.

Mikortól köthetjük meg az új szerződést?

Vajon lehet-e új haszonbérleti szerződést kötni még a korábbi haszonbérlet fennállta alatt? Ha igen, akkor vajon mi lesz a régi-új bérlő ranghelye, hiszen a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használja, de ő még jelenleg is használja a területet?

A Kúria is vizsgálta ezt a kérdést és megállapította, hogy köthető új haszonbérlet az előző szerződés lejárta előtt és ilyenkor a „volt haszonbérlő” ranghelye is biztosított a jelenlegi földhasználónak (feltéve persze, ha legalább 3 éve haszonbérli a területet).

Milyen ranghelyen áll a „volt haszonbérlő”?

Egy haszonbérleti szerződés megkötésekor gyakorlatilag mindenkit megelőző előhaszonbérleti jog illeti meg a „volt haszonbérlőt”, néhány kivételtől eltekintve még akkor is, ha a bérbeadó nem vele köti meg az új szerződést.

[Földforgalmi tv. 46. § (1) bek. a) pont]

Hogy milyen esetekben előzhető meg a „volt haszonbérlő”, arról itt írtunk bővebben.

Hogyan kell elszámolni a szerződés megszűnésekor?

Bármilyen okból szűnjön is meg a szerződés, a haszonbérbeadó és a haszonbérlő köteles egymással elszámolni.

A haszonbérlő ilyenkor

• elviheti az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakat,
• ha a területen növénykultúra, ültetvény vagy berendezés marad, akkor jogosult annak az értéknek a megtérítésére (ezt hívják mezei leltárnak).

Mivel számos visszaélés volt ez utóbbival kapcsolatban (túlzottan magasan határozva meg a mezei leltár értékét, ezzel is távol tartva az előhaszonbérleti jogosultakat), ezért bekerült a jogszabályba, hogy a mezei leltár összegét nem lehet áthárítani az új haszonbérlőre, azt a jelenlegi szerződés feleinek kell egymással lerendezniük.

[2013. évi CCXII. tv. 62. § (6) bek.]

Hogyan lehet akkor mégis elszámolni az új bérlővel?

Ebből viszont az is következik, hogy amennyiben más személy szerzi meg a földhasználatot, az új haszonbérlő sokszor már úgy lép birtokba, hogy a termény már el van vetve a földbe. Ilyen esetben a korábbi bérlő a „jogalap nélküli gazdagodás” szabályai alapján követelheti megtéríteni az új bérlőtől azt a vagyoni előnyt, amellyel az új bérlő gazdagodott. Ennek végső soron bírósági úton is érvényt szerezhet a korábbi bérlő.

[Ptk. 6:579. § (1) bek.]

+1) Jöhet az új szabály

Az Országgyűlés előtt van egy törvényjavaslat, miszerint már egyszerűbben rendezhetők az ilyen esetek, hiszen a törvényjavaslat alapján ha a haszonbérleti szerződés a gazdasági év végével megszűnik, a haszonbérlő az adott gazdasági évhez kapcsolódó betakarításra a szerződés megszűnését követően is jogosult lesz.

A törvényjavaslat itt érhető el.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára