A magyar termőföldek jelentős részét haszonbérlet keretében művelik a gazdálkodók, szántóknál például ez az arány meghaladja az 50 százalékot, de a gyepterületek 40 százalékát, a szőlőterületek és a gyümölcsösök több mint 20 százalékát is bérlők használják. Kiemelt szerepe van tehát a hazai birtokpolitikában, hogy ki és milyen rangsorban veheti bérbe ezeket a földeket. A kiszámítható termelési viszonyok érdekében kiemelt előhaszonbérleti ranghelye van az eddigi haszonbérlőnek, azonban vannak olyan esetek, amikor a föld mégsem a korábbi földhasználóé lesz a jogviszony lejárta után.

Milyen ranghelyen áll a „volt haszonbérlő”?

Egy haszonbérleti szerződés megkötésekor gyakorlatilag mindenkit megelőző előhaszonbérleti jog illeti meg a „volt haszonbérlőt” (de csak akkor, ha ez a „volt haszonbérlő” legalább 20 km-en belül lakik vagy cég esetén 20 kilométeren belüli üzemközponttal rendelkezik). Érdemes azonban a „gyakorlatilag” kifejezést is kielemezni, hiszen ez nem minden esetben jelent majd tényleges elsőbbséget.

[Földforgalmi tv. 46. § (1) bek. a) pont]

Meddig illeti meg ez a ranghely a volt haszonbérlőt?

A „volt haszonbérlőt” – egy 2023-tól alkalmazandó jogszabályi változás alapján – már a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti a kiemelt ranghely. Természetesen csak a közvetlenül megelőző haszonbérlőre vonatkozik ez a lehetőség, egy még korábbi bérlőre már nem.

[Földforgalmi tv. 47. § (1a) bek.]

Mikortól minősül valaki „volt haszonbérlőnek”?

A kérdés talán úgy jobban érthető, hogy vajon lehet-e új haszonbérleti szerződést kötni még a korábbi haszonbérlet fennállta alatt? Ha igen, akkor vajon mi lesz a régi-új bérlő ranghelye, hiszen a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használja, de ő még jelenleg is használja a területet? A Kúria is vizsgálta ezt a kérdést és megállapította, hogy köthető új haszonbérlet az előző szerződés lejárta előtt és ilyenkor a „volt haszonbérlő” ranghelye is biztosított a jelenlegi földhasználónak (feltéve persze, ha legalább 3 éve haszonbérli a területet).

[Kfv.III.37.198/2023/8.]

Lesz-e ranghelye az alhaszonbérlőnek?

A Földforgalmi törvény alapján a haszonbérlő saját maga köteles művelni a területet, de természetesen ez alól vannak észszerű kivételek, pl. a saját cégnek történő átengedés (ezekről a lehetőségekről itt írtunk). Ilyen kivétel az alhaszonbérlet is, amely egyébként mentes a kifüggesztés és a kormányhivatali jóváhagyás alól és ezzel akár a családon kívüli személynek is átadható a bérlet. Néhány szabállyal azonban érdemes tisztában lenni az alhaszonbérletnél: a használat átadásához szükség van a föld tulajdonosának jóváhagyására és maximum csak az eredeti haszonbérleti szerződés lejártáig adható át a bérleti jogosultság. A buktatót viszont az jelentheti, hogy a bérlet lejártakor a kiemelt előhaszonbérleti jogosultság nem az alhaszonbérlőt, hanem még az eredeti bérlőt illeti meg. Magyarán az alhaszonbérlő nem minősül „volt haszonbérlőnek”.

[2013. évi CCXII. tv. 64-65. §]

Gazdaságátadás esetén viszont jogutódlás történik

Pozitív változást hoz ennek kapcsán a gazdaságátadási törvény, hiszen a gazdaság átvevője „szerződésátruházás” jogcímén automatikusan az átadó helyébe lép a haszonbérleti szerződésben is. Az alhaszonbérlettel ellentétben itt teljes alanycsere történik, ami az eredeti szerződés lejártakor előhaszonbérleti jogot is keletkeztet, sőt az alanycseréhez még a tulajdonos beleegyezése sem lesz szükséges. Fontos tudni, hogy ettől az eredeti haszonbérleti szerződés többi feltétele még nem változatlanul megmarad, csak annyi eltéréssel, hogy a bérlői pozícióval járó kötelezettségeket már az átvevőnek kell teljesítenie.

[2021. évi CXLIII. tv. 13. §]

+1) Megelőzheti-e valaki a „volt haszonbérlőt”?

Amennyiben az új szerződést is a „volt haszonbérlővel” kötik meg, akkor őt a rangsorban megelőzni nem lehet. Ellenben, ha más személlyel kötik meg az új szerződést és a lenti tevékenységek valamelyikét vállalja az új bérlő, akkor ő még a „volt haszonbérlőt” is megelőzi. Ennek az az oka, hogy a lenti tevékenységek azonos ranghelyen állnak a „volt haszonbérlővel” és sorrendi egyezőség esetén az új szerződés szerinti bérlővel hagyják jóvá a haszonbérletet.

A „volt haszonbérlővel tehát azonos ranghelyen illeti meg az előhaszonbérleti jog:

• a helybeli állattartó gazdálkodót,
• a helybeli gazdálkodót, ha ökológiai gazdálkodást vagy földrajzi árujelzős termék előállítását vállalja a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha kertészeti tevékenységet vállal a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha vetőmagtermesztést vállal legalább ennyivel nagyobb területen,
• azt a gazdálkodót, aki öntözésfejlesztési beruházást valósított meg a területen.

Természetesen ezekre a jogcímekre csak további szigorú előfeltételek és vállalások esetén lehet hivatkozni.

[Földforgalmi tv. 46. § (3) bek.]

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára