Ha egy ingatlant szeretnénk megvásárolni, akkor első lépésként annak tulajdoni lapját kell megtekinteni. A tulajdoni lap ugyanis közhitelesen tartalmaz minden olyan adatot, amely annak területére, termőföld esetén minőségére és művelési ágára vonatkozik, és megismerhetjük annak tulajdonosát illetve az esetleges terheket is.

Röviden: milyen adatokat ismerhetünk meg a tulajdoni lapról?

A tulajdoni lap három részből áll.

Az I. része az ingatlan adatait tartalmazza, termőföld esetén külön feltüntetve annak művelési ágát, aranykorona értékét, esetleges zártkerti státuszát.

A II. részből megismerhetjük az ingatlan tulajdonosait, személyazonosító adatait, láthatjuk a tulajdonszerzés jogcímét stb.

A tulajdoni lap III. része pedig az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat, terheket, tényeket tartalmazza, feltüntetve azok jogosultjait is (például egy jelzálogjog esetén). Fontos, hogy csak olyan jogokat és tényeket lehet feltüntetni a tulajdoni lapon, melyeket a törvény felsorol. A későbbiekben pedig még lesz arról szó, hogy mi az, ami viszont – jelenleg még – nem kerülhet feljegyzésre.

Mit jelent az, hogy közhiteles a nyilvántartás?

Ha a tulajdoni lapon egy bejegyzés szerepel, akkor arról az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy az fennáll. Ugyanez igaz fordított előjellel is: ha törölt adatot látunk az ingatlan-nyilvántartásban, akkor arról vélelmezni kell, hogy az már nem áll fenn. Ennek pedig az a joghatása, hogy ha valamely jogot vagy tényt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, akkor senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Tehát ha egy adásvételi szerződésben hiába nincs említés a dolgot terhelő jelzálogjogról, mivel az a tulajdoni lapon szerepel (hiszen a jelzálogjog létrejöttéhez ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges), akkor nem hivatkozhatunk arra, hogy nem volt tudomásunk erről.

Frissítsük a lakcímünkre vonatkozó adatokat!

A tulajdoni lap tehát közhitelesen tartalmazza az ingatlanra vonatkozó adatokat. Ez a közhitelesség viszont nem vonatkozik a tulajdonos személyazonosító adatait, így a lakcímére sem. Vannak azonban olyan esetek, amikor a tulajdonosok értesítése mégis joghatályosan megtörténik a tulajdoni lapon szereplő címre. Ilyen az osztatlan közös tulajdon megszüntetése [lásd: 647/2020. Korm. rend. 15. § (6) bek.] vagy a használati megosztás létrehozatala [lásd: 2013. évi CCXII. tv. 71. § (4) bek]. A használati megosztásról itt olvasható az összefoglalónk.

A lényeg: ha megváltozik a lakóhelyünk, akkor ne csak a lakcímnyilvántartásban változtassuk azt meg, hanem módosítsuk a tulajdoni lapon is.

A művelési ág pontos feltüntetésére is figyelni kell!

A tulajdoni lap I. részén ott szerepel, hogy milyen művelési ágban tartják nyilván az adott termőföldet. Ha ez nem egyezik a valódi, természetben fennálló állapottal (például a szőlőültetvényünk szántóként szerepel a tulajdoni lapon), akkor az szintén komoly problémákat okozhat. Az egy dolog, hogy a föld hitelfedezeti értéke a tulajdoni laphoz igazodik, fájó meglepetés viszont akkor érhet minket, ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére kerül sor. Az ún. területi minimum mértéke (magyarán, hogy milyen térmérték alatt lehet bekebelezni valakinek a tulajdoni hányadát) ugyanis jelentősen eltér a művelési ágak között: szőlőnél ez 0,3 hektár, szántónál viszont már 1 hektár. Tehát hiába van szőlőültetvényünk a területen és hiába haladnánk meg a 0,3 hektárt is, ha szántóként van nyilvántartva a terület, akkor az 1 hektárnál kisebb területünket a nagyobb tulajdonostárs bekebelezéssel megszerezheti.

Fordítva is igaz a képlet: ha szőlőként van nyilvántartva a terület, akkor azon kötelezően szőlőművelést kell végezni, máskülönben földvédelmi bírságot szabhatnak ki velünk szemben (erről itt írtunk részletesen).

Hogyan lehet módosítani a művelési ágat?

A termőföld művelési ágának megváltoztatását be kell jelenteni a földhivatalnak, a bejelentés elmulasztása esetén ugyanis földvédelmi bírságot szabhatnak ki velünk szemben. A művelési ág változásának átvezetéséhez főszabály szerint csatolni kell a változási vázrajzot, kivéve, ha például a változás nem éri el a 400 m2-t vagy egy földrészlet egész területe más művelési ágra változik [lásd: 1997. évi CXLI. tv. 28. § (2) bek]. Azt is jó tudni, hogy a föld művelési ágának a megváltozása (amennyiben az továbbra is termőföldnek minősül) nem minősül más célú hasznosításnak, így a földvásárlástól számított 5 éven belül is lehetséges módosítani a művelési ágat. A más célú hasznosítás tilalmáról itt olvashatnak bővebben.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára