Miért kerül egy termőföld árverésre?

Egy termőföld árverésére több okból is sor kerülhet. Az állami földek értékesítése egy bizonyos mérethatár fölött vagy a kárpótlási célú árverés is ezek közé tartozik, mostani írásomban viszont kifejezetten a végrehajtási árverésekről lesz szó. Ha egy adós nem teljesíti határidőben a pénzfizetési kötelezettségét, úgy a hitelező kérelmére a bíróság vagy a közjegyző végrehajtási okiratot állít ki. Tudni kell, hogy az ingatlan árverezésére azonban csak a legvégső esetben kerül sor, akkor, ha az adósság máshogy nem rendezhető. Ilyen esetben végrehajtási jogot jegyez fel az ingatlanra, de a végrehajtás nem indul meg automatikusan: az árverés megkezdését a végrehajtást kérő személynek lehet kezdeményeznie legkorábban 45 nappal a bejegyzést követően.

Az árverés kitűzése

Ha ez a kezdeményezés viszont megtörténik, úgy következő lépésként a végrehajtó megkeresi a megyei kormányhivatalt. A megkeresés alapján a kormányhivatal árverési hirdetménnyel kitűzi az árverést. Annak ellenére, hogy a megyei kormányhivatal bonyolítja le az árverést, arra ténylegesen már a föld fekvése szerinti járási hivatal hivatali helyiségében kerül sor. Az árverés időpontja: az árverés kitűzését követő 60-90. napon belüli időpont.

Hogyan értesülhetünk egy föld árveréséről?

Az árverési hirdetményt kézbesíteni kell a végrehajtást kérőnek és az adósnak, továbbá azoknak, akiknek a földre vonatkozólag az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett joguk van. Osztatlan közös tulajdon esetén meg kell küldeni a tulajdonostársaknak is. Aki nem esik bele ebbe a körbe, az egyebek között a föld fekvése szerinti önkormányzat hirdetőtáblájáról értesülhet az árverés kitűzéséről, amit ezen kívül a földhivatal hirdetőtábláján és a kormányhivatal internetes honlapján is közzé kell tenni legalább 30 napig.

Ki vehet részt az árverésen?

Az árverésen az vehet részt, aki

– előlegként a föld becsértékének 10 százalékát legkésőbb az árverés megkezdése előtt a megyei kormányhivatalnál letétbe helyezte,

– a licitdíjat megfizette, és

– a tulajdonszerzési képességét (földműves, a 300 hektárt nem haladja meg stb.) a kormányhivatal által kibocsátott hatósági bizonyítvánnyal az árverés helyszínén és időpontjában igazolja (ezidáig a 20 kilométeren belüli lakóhely is feltétel volt, de ezt az említett határozatával megsemmisítette az Alkotmánybíróság).

Fontos, hogy az árverésen nem csak személyesen, hanem képviselő útján is részt lehet venni.

Ki az, aki nem vehet részt az árverésen?

Nem árverezhet

a) az adós

b) a végrehajtó

c) aki termőföld tulajdonjogát nem szerezheti meg.

A végrehajtást kérő viszont részt vehet az árverésen és meg is szerezheti a termőföld tulajdonjogát.

Licitdíj, becsérték

A licitdíj összege a föld becsértékének 1 százaléka, de legalább 2 000 és legfeljebb 10 000 forint. Az árverés megkezdésekor a kikiáltó az árverezőkkel közli a föld kikiáltási árát, ismerteti az árverési feltételeket, ellenőrzi az árverezők árverezésre jogosultságát, felhívja a jelenlevő elővásárlásra jogosultakat, hogy jelöljék meg elővásárlási jogosultságuk mely törvényen, és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn, továbbá felhívja az árverezőket ajánlatuk megtételére. A föld kikiáltási ára a becsérték összege. A becsértéket főszabály szerint a végrehajtó állapítja meg 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány alapján vagy bármelyik fél ilyen kérelme esetén igazságügyi szakértő szakvéleménye alapján.

Ajánlattétel

Érvényes ajánlat legalább a kikiáltási ár felének megfelelő összeggel tehető (tanya esetén viszont ez magasabb, legalább a kikiáltási ár 70 százaléka). A licitküszöb összege 10 millió forintot meg nem haladó becsérték esetén a becsérték 2, 10 millió forintot meghaladó becsérték felett pedig a becsérték 1százaléka. Az árverést addig kell folytatni, amíg érvényes ajánlatot tesznek. Fontos, hogy az árverező már nem vonhatja vissza az ajánlatát!

Kié lesz a föld?

Ha nincs további érvényes ajánlat, a kikiáltó háromszori kimondás után megállapítja a felajánlott legmagasabb vételárat. Ezt követően azonban még nincs vége az eljárásnak, hiszen a kikiáltó felszólítja a jelen levő elővásárlásra jogosultakat, hogy élnek-e az elővásárlási jogukkal. Ha többen is tesznek elfogadó nyilatkozatot és ők azonos rangsorban állnak, úgy ott helyben sorsolással döntik el köztük a föld sorsát.

Ebből következően, az elővásárlási jog csak az árverésen gyakorolható, az árverést követően már nem történik kifüggesztés és agrárkamarai állásfoglalásra sem kerül sor.

Megismételt árverés

Ha az árverés eredménytelen, tehát például nincs érvényes ajánlat, akkor megismételt árverést kell kitűzni, amelyre az első árverés szabályait kell alkalmazni. A megismételt árverés során a felajánlott vételár nem lehet kevesebb a fentebb leírtaknál. A megismételt árverés eredménytelensége esetén az árverés sikertelen.

Fennmarad-e a haszonbérlet?

Az árverésen történő tulajdonszerzés ún. eredeti szerzésmód. Ez azt jelenti, hogy az árverési szerzéssel az ingatlanon fennálló terhek megszűnnek, kivéve a telki szolgalmat, a haszonélvezetet és a közérdekű használati jogot. A földhasználati jogosultság (pl. a haszonbérlet) is megszűnik, de nem azonnal, hanem az új tulajdonos tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követő 6 hónap elteltével.

Két esetben viszont nem szűnik meg a földhasználat:

1) ha az új tulajdonos írásban megerősíti a használatba adási szándékát vagy

2) a földhasználó olyan támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget ír elő (például az AKG-támogatásnál).

Vonatkozó jogszabályok:

• 1994. évi LIII. törvény (Vht.)
• 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény)
• 191/2014. (VII. 31.) Kormányrendelet

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének megbízott főtitkára