A magyar birtokpolitika egyik kiemelt alapelve a kiszámítható és tervezhető gazdálkodás biztosítása, amely elsősorban a haszonbérleti szerződéseknél bír jelentőséggel. Ennek érdekében a jogszabály védi a mindenkori haszonbérlőt, többek között a szerződés egyoldalú felmondásának korlátozásával, másrészről pedig az előhaszonbérleti jog biztosításával. Ez utóbbi kapcsán most pontosításra kerül a jogszabály szövege, egyértelművé téve, hogy meddig illeti meg a volt haszonbérlőt ez a kiemelt előhaszonbérleti ranghely.

Milyen ranghelyen áll a „volt haszonbérlő”?

Egy haszonbérleti szerződés megkötésekor gyakorlatilag mindenkit megelőző előhaszonbérleti jog illeti meg a „volt haszonbérlőt” (de csak akkor, ha ez a „volt haszonbérlő” legalább 20 kolométeren belül lakik vagy cég esetén 20 kilométeren belüli üzemközponttal rendelkezik). A volt haszonbérlőnek csak akkor jár ez a kiemelt jogi státusz, ha az új szerződést „közvetlenül megelőző” legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte a földet [Földforgalmi törvény 47. § (1) bekezdése]. A kérdés az, hogy pontosan mit is jelent a „közvetlenül megelőző” kifejezés?

Meddig illeti meg ez a ranghely a volt haszonbérlőt?

A „volt haszonbérlőt” – egy 2023-as törvénymódosítás alapján – a szerződés megszűnését követő 1 évig megilleti a kiemelt ranghely (természetesen csak a közvetlenül megelőző haszonbérlőre vonatkozik ez a lehetőség, egy még korábbi bérlőre már nem). Korábban ugyanis az volt az alkalmazandó eljárás, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én lejárt, úgy főszabály szerint csak legkésőbb január 1-jén lehetett a „volt haszonbérlői” ranghelyre hivatkozni, de január 2-án már nem. Ez változott meg tehát 2023-ban, de a gyakorlatban még többször is eltérően (a régi módszer szerint) értelmezték ezt az új szabályt, így szükségessé vált a jogszabály egyértelművé tétele.

[Földforgalmi tv. 47. § (1a) bek.]

Egy friss törvénytervezet egyértelművé tenné a jogszabály értelmezését

Egy friss törvénytervezet alapján „az előhaszonbérleti jogot érvényesíteni kívánó személy földhasználata nem tekinthető közvetlenül megelőzőnek, ha a földhasználatot a haszonbérleti szerződés közlését megelőzően legalább egy gazdasági év időtartamban

– a föld tulajdonosa vagy haszonélvezője,

– ezen személyek közeli hozzátartozója,

– ezen személyeknek legalább 25 százalékban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezete,

– földhasználati szerződés alapján harmadik személy vagy

– többlethasználati megállapodás alapján valamely tulajdonostárs

bejegyzett földhasználóként gyakorolta”.

A törvénytervezet itt érhető el.

Öröklés esetén is biztosított lesz a „volt haszonbérlői” ranghely

A tervezett törvénymódosítás azt is egyértelművé tenné, hogy ha a volt haszonbérlő a földhasználati jogviszonyba öröklés útján lépett be, a 3 évbe beszámít azon időtartam is, amely alatt a földet az örökhagyó használta. Ez a logika indokolja azt a tervezett változást is, hogy a tulajdonostárs elővásárlási ranghelyénél (ahol ugyanúgy 3 év az előírás) szintén beleszámít az is a 3 évbe, amíg az örökhagyó volt a tulajdonos.

+1) Megelőzheti-e valaki a „volt haszonbérlőt”?

A „volt haszonbérlővel azonos ranghelyen illeti meg az előhaszonbérleti jog:

• a helybeli állattartót,
• a helybeli gazdálkodót, ha ökológiai gazdálkodást vagy földrajzi árujelzős termék előállítását vállalja a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha kertészeti tevékenységet vállal a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha vetőmagtermesztést vállal legalább ennyivel nagyobb területen,
• azt a gazdálkodót, aki öntözésfejlesztési beruházást valósít meg a területen.
• [Földforgalmi tv. 46. § (3) bek.]

Ranghelyazonosság esetén elsőként azt kell megvizsgálni, hogy melyikük rendelkezik ŐCSG vagy CSMT tagsággal (fontos, hogy ezt csak magánszemélyek összehasonlítása esetén lehet vizsgálni). Ha ez alapján sem dönthető el a kérdés, úgy a szerződés szerinti haszonbérlővel hagyják jóvá a jogügyletet [Földforgalmi tv. 53/A. §]. Ha a ranghelyazonosság az előhaszonbérleti nyilatkozatot tevő személyek („a rájelentkezők”) között áll fenn, úgy a haszonbérbeadó dönt a felek között. [Földforgalmi tv. 54. §].

Ebből következik tehát, hogy csak abban az esetben előzhető meg a „volt haszonbérlő”, ha a szerződést eleve már a másik személlyel (magyarán nem az eddig haszonbérlővel) köti meg a bérbeadó vagy a „rájelentkezők” ranghelyazonossága esetén őt választja a bérbeadó.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára