Magyarország szántóföldjeinek több mint 50 százalékát haszonbérlet útján művelik, ami jól mutatja az ilyen típusú szerződések birtokpolitikai jelentőségét. A magyar szabályozás ennek megfelelően nagy hangsúlyt fektet a kiszámítható földhasználati viszonyokra, hiszen egy földterület megműveléséhez hosszú távra kell biztosítani a termelési eszközöket, például a gépparkot. Ezt a szintű tervezhetőséget szolgálja az is, hogy a haszonbérleti szerződés módosítására főszabály szerint csak a felek közös megegyezésével kerülhet sor. Vannak azonban olyan kivételek, amikor mégis lehetőség nyílik a haszonbérleti megállapodás egyoldalú módosítására. Ilyen például a haszonbérleti díj kérdése is.

Hogyan határozható meg a haszonbérleti díj?

A haszonbérleti díj megfizetésének módját a felek szabadon állapíthatják meg a szerződésben. Ez történhet pénzben, előre meghatározva annak mértékét (például aranykorona vagy terület alapon számítva), kapcsolhatják egy piaci értékhez. Például egy adott napon irányadó tőzsdei árhoz kötve vagy az Agrárközgazdasági Intézet (AKI) adott havi átlagárához kapcsolva. Annak sincs akadálya, hogy a felek természetben határozzák meg a bérleti díjat és ezt természetben is fizessék meg, de arra is van lehetőség, hogy akár évente más-más díjat állapítsanak meg a szerződésben (ilyenkor természetesen előre meg kell határozni az egyes években járó díjat). Azzal viszont fontos tisztában lenni, hogy bármelyik módot is választjuk, ahhoz már kötve vannak a felek, más úton nem teljesíthető a bérleti díj – kivéve, ha a felek ebben később közösen megállapodnak.

Közös megegyezéssel vagy egyoldalú módosítással?

A haszonbérleti szerződés módosítására főszabály szerint a felek közös megegyezésével kerülhet sor. Az egyoldalú módosítást csak kivételes esetekben teszi lehetővé a jogszabály, ilyen például a Fétv. 50/A. § szerinti bérleti díj emelés, mely alapján jelenleg is több bírósági eljárás van folyamatban. Ezzel a lehetőséggel azoknál a szerződéseknél lehet élni, melyek legalább 10 éves időtartamra jöttek létre (ideértve azt is, ha a hosszabbítással éri el a 10 évet). Ilyen esetben legkorábban a szerződéskötést követő 5 év elteltével lehet kezdeményezni a bérleti díj módosítását, mely lehetőséggel természetesen a bérbeadó és a bérlő is élhet. Összegét tekintve a bérleti díj a helyben szokásos piaci haszonbérleti díj szintjére módosítható.

[2013. évi CCXII. tv. 50/A. §]

Van még egy további lehetőség is a felek előtt, ez pedig az úgynevezett bírósági szerződésmódosítás lehetősége, melyben (egyéb feltételek mellett) azt kell bizonyítani, hogy a szerződés változatlan feltételek melletti fenntartása a lényeges jogi érdekét sértené a félnek. Erre viszonylag szűk körben van lehetőség, hiszen a rendes üzleti kockázat körébe tartozó változás esetén kizárt a bírói módosítás lehetősége.

[Ptk. 6:192. §]

Mi értelme lehet a haszonbérleti díj csökkentésének?

Elsőre furcsának tűnhet, de a jogszabály – bizonyos körülmények között – lehetővé teszi a bérlőnek, hogy egyoldalúan csökkentse a haszonbérleti díjat. Gondoljunk csak arra, hogy egyesek a túl magasan meghatározott bérleti díjjal próbálják távol tartani az előhaszonbérletre jogosult gazdákat a szerződésre való „rájelentkezéstől”. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara néhány éve már kapott arra hatáskört, hogy jelezze ezeket az aránytalanul magas bérleti díjakat a kormányhivatalnak, de vannak olyan esetek, amikor mégis jóváhagyja a kormányhivatal a szerződést. Gyakran érkezik is a kérdés a gazdáktól, hogy vajon tegyenek-e elfogadó nyilatkozatot egy ilyen szerződésre, lehet-e valamit kezdeni az ilyen eltúlzott mértékű bérleti díjjal?

Hogyan csökkenthető a bérleti dj összege?

A választ a jogszabály egyik kevésbé ismert rendelkezése adja meg, miszerint ha előhaszonbérletre jogosult lépett be a szerződésbe, úgy a szerződés jóváhagyásától számított 6 hónapon belül kezdeményezheti a bérleti díj csökkentését a helyben szokásos bérleti díj szintjére. Tény, hogy ehhez bírósághoz kell fordulnia, de ha tényleg eltúlzott a szerződében szereplő bérleti díj, úgy elég jó eséllyel indulhat a bírósági jogérvényesítés során is.

[2013. évi CCXII. tv. 50/A. § (7)-(8) bek.]

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára