Az elmúlt két alatt egyre szélesebb körben ismerték meg az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének lehetőségét a gazdálkodók és a jogalkalmazók, sőt már-már az is kijelenthető, hogy kialakult egyfajta joggyakorlata ezeknek az eljárásoknak. Nézzük, melyek ezek!

Mikor megosztás, mikor bekebelezés?

Kezdjük azzal, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén vajon milyen esetben kell kimérni a tulajdoni hányadokat és mikor szerezheti meg az egész ingatlant egy másik tulajdonostárs? A legegyszerűbb megfogalmazással: ha legalább két tulajdonostárs eléri a területi minimumot az ingatlanban, úgy főszabály szerint csak megosztásos eljárással lehet megszüntetni a közös tulajdont (földhivatali tényfeljegyzés, osztóprogram, 120 napos eljárás stb). Ezzel szemben, ha csak egy vagy akár egy tulajdonos sem éri el a területi minimumot, úgy az egész területet egy tulajdonostárs szerezheti meg bekebelezéssel. Fontos, hogy a kérdés eldöntésekor az eredeti tulajdoni arányokból kell kiindulni, az egyes tulajdonostársak területnagyságát pedig külön-külön kell figyelembe venni (tehát attól még nem lesz megosztás, ha 4 tulajdonos rendelkezik 0,5-0,5 hektárral, ilyenkor is egy személy szerezheti meg a teljes ingatlant).

1) Hogyan indítsuk el a megosztásos eljárást?

Az eljárás megindítása egy tényfeljegyzési kérelemmel történik a terület fekvése szerinti földhivatalnál. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs (vagy annak meghatalmazottja) kezdeményezheti. A kérelmet formanyomtatvány alapján kell benyújtani, amely itt érhető el.

Az eljárás megindítására viszont nem kerülhet sor, amennyiben

– az ingatlant érintően ingatlan-nyilvántartási eljárás van folyamatban (például telekalakítás),

– tulajdon-átruházás hatósági jóváhagyása van folyamatban,

– az érintett ingatlan tulajdoni lapján széljegy van feltüntetve,

– ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetését még a korábbi típusú (OKTM) eljárásban indították el és már megtörtént a sorsolás vagy az egyezség már befogadásra került,

– a tulajdoni lapon a törvényben meghatározott tény szerepel, pl. peres eljárás van folyamatban [ezeket a kizáró tényeket lásd a 2020. évi LXXI. törvény 4. § (3) bekezdésében].

Mi történik a földhivatali tényfeljegyzés után?

A tényfeljegyzéssel egyidejűleg a földhivatal kiadja az osztóprogramhoz való hozzáférést biztosító technikai azonosítót, továbbá hirdetményt tesz közzé a kormányzati portálon a megosztásról. A kormányzati portál itt érhető el. A tényfeljegyzéstől számítva 120 nap áll rendelkezésre az egyezségokmány illetve az osztóprogrammal kialakított vázrajz földhivatali benyújtására. Ebbe a 120 napba kell beleférnie tehát a tulajdonostársak értesítésének, az 50 százalék+1 tulajdoni hányados döntés elérésének és a területi minimum alatti tulajdonostársak bekebelezésének.

Hogyan férjünk bele a 120 napba?

Mivel hiánypótlásra csak szűk körben van lehetőség, a 4 hónap alatt pedig bőven van feladata a kezdeményező félnek, én azt javaslom, hogy már előre, még a földhivatali kérelem benyújtása előtt készítsük elő a dokumentumokat, készítsük elő a leveleket és ha szükséges, állapodjunk meg a tulajdonostársakkal, mindezt azért, hogy még egy kisebb hiba esetén se csússzunk ki a jogvesztő határidőből. Ami viszont mindenképp segíthet a határidők tartásában: ha a kiküldendő levélben személyes egyeztetést hívunk össze, akkor a megállapodás megkötésére és az esetleges „licitre” is ott helyben kerül sor, így nincs szükség további oda-vissza levelezésre. [647/2020. Korm. rendelet 20. § (2) bek.]

2) Hogyan indítsuk el a bekebelezést?

A megosztásos eljárással szemben a bekebelezés nem a földhivatalnál indul (hangsúlyozom, hogy bekebelezés alatt itt az egy személy általi teljes tulajdonszerzést értem). A bekebelezés tehát a tulajdonostársak postai értesítésével indul, ennek kötelező elemei pedig 647/2020. Korm. rendelet 31. § (2) bekezdésében találhatók. Egyet viszont mindenképp kiemelnék ezek közül: az ellenértéket a teljes ingatlanra kell meghatározni és ezt a „licit” során is végig így kell feltüntetni.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára