Túl magas a vételár?

Hosszú idő óta komoly kereslet van a termőföldek iránt, amit az is mutat, hogy az elmúlt évtized alatt átlagosan közel 300 százalékkal emelkedtek a földárak. Nem kevésbé fontos azokról az esetekről is beszélni, mikor a vételárat – legalábbis papíron – túlzottan magas szinten határozzák meg a szerződő felek, ahogy köztudott az is, hogy az ilyen visszaéléseknek sokszor semmi más céljuk nincs, mint a helybeli gazdálkodók távol tartása. A mostani szabályok szerint a föld 20 éves jövedelemtermelő képességét kell vizsgálnia a hatóságnak valamint a földbizottságnak, és a vételár alapos indok nélkül nem haladhatja meg ezt az értéket. Mi a helyzet viszont az olyan területtel, amely csak a nyilvántartásban szerepel termőföldként, a valóságban viszont már nincs gazdálkodás a területen? Az adott ügyhöz hozzátartozik, hogy ez az lerobbant állapot a tulajdonos hibájából következett be, aki elhanyagolta a területet. A Kúria ennél az esetnél viszont mégis úgy döntött, hogy mivel az ilyen területnek nincs jövedelemtermelő képessége, így a piaci értéket kell alapul venni a vételár vizsgálatánál.

Álláspontom szerint ez a döntés is megmutatta, hogy szükség van a vételárvizsgálat módszertanának a mielőbbi felülvizsgálatára, hiszen óriási különbségek alakulnak ki az egyes értékbecslések között, sőt – ahogy a kúriai döntés is mutatja – sokszor az sem világos, hogy vajon a jövedelemtermelő képességet vagy a piaci értéket kell alapul venni egy föld értékének meghatározásakor.

[A Kúriai határozat száma: Kfv.II.37.240/2023/6.]

Lehet-e egyszerre két földhasználat is a területen?

Több alkalommal is előfordult már, hogy a haszonbérlő vagy a felesbérlő még a földhasználat ideje alatt újabb szerződést kötött a bérbeadóval. Biztosítékként az is szokott szerepelni az ilyen szerződésekben, hogy a korábbi földhasználat nem szűnik meg, ha esetleg előhaszonbérletre jogosult személy vinné el a területet. Jogszerű ez a megoldás? Vajon mi lesz a régi-új bérlő ranghelye, hiszen a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használja, de ő még jelenleg is használja a területet? Első és legfontosabb tisztázni azt, hogy

Az természetesen lehetséges, hogy az egyik földhasználat váltja a másikat, de párhuzamosan ezek nem állhatnak fenn egy időben.

A másik dolog pedig, hogy a „volt haszonbérlő” ranghelye a jelenlegi földhasználónak is biztosított (feltéve persze, ha legalább 3 éve haszonbérli a területet).

[Kfv.III.37.198/2023/8.]

Per, teher és igénymentes – vagy mégsem?

Az adásvételi szerződésekből jól ismert kifejezés komoly jelentőséggel bír a földügyek terén is – gondoljunk csak egy haszonbérletre, amely hosszú évekre korlátozhatja az újonnan vásárolt földünk használatát. Így volt ez egy olyan adásvételnél is, amelynek pikantériája az volt, hogy a vevő maga a haszonbérlő volt, de a szerződésből mégis kifelejtették ennek a tehernek a feltüntetését. A probléma azzal kezdődött, hogy egy helybeli gazdálkodó elfogadó nyilatkozatot tett a szerződésre, abban a hiszemben, hogy tehermentesen vásárolhatja meg ezt a területet. Miután a tulajdonjog bejegyzése után már értesült arról, hogy még hosszú évekig egy másik személy használja majd a drágán megvásárolt földjét, így bírósághoz fordult és a vételár mérséklését kezdeményezte. Ilyenkor ugyanis két lehetőség áll előtte:

(1) vételármérséklést kérhet – ahogy ez a peres esetben is történt, vagy

(2) elállhat a szerződéstől és kártérítést követelhet.

Amennyiben a szerződéstől eláll, úgy az Eladótól – annak rosszhiszeműsége miatt – a teljes kárát követelheti (kár alatt a szerződésszegés miatt bekövetkezett károkat illetve az előrelátható jövőbeni károkat értjük). Ilyenkor kártérítést kérhetünk a területalapú támogatás jövőbeni elmaradó összegére illetve a gazdálkodás realizálható, de az eltitkolt haszonbérlet miatt elmaradó jövedelmére.

[Kpk.IV.39.030/2023/3.]

A cikksorozat első része:

Földügyek a Kúria előtt

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára