Tehermentesen földet szerezni?

Egy ingatlan megvásárlása előtt mindenképp át kell tekinteni a tulajdoni lapot. Az ingatlan-nyilvántartásból ugyanis egyértelműen kiderül, hogy milyen terhek állnak fenn az ingatlanon.

Mik lehetnek ezek a terhek?

• jelzálogjog,
• végrehajtási jog,
• haszonélvezet, özvegyi jog (részletek itt)
• szolgalmi jog, vezetékjog (bővebben itt),

stb.

Ha ezek valamelyike szerepel a tulajdoni lapon, akkor az adásvétel után senki nem hivatkozhat arra, hogy azok fennálltáról nem tudott (még akkor sem, ha a szerződés ezt valamiért nem tartalmazta). Vannak azonban olyan terhek, amelyek nem találhatók meg a tulajdoni lapon (például a haszonbérlet vagy a felesbérlet), de ezeket a termőföld adásvételi szerződésnek most már kötelezően tartalmaznia kell (pontosabban annak időtartamát és a bérleti díj összegét).

Megszűnnek-e a terhek a tulajdonosváltáskor?

Amennyiben szerződéses úton jutunk az ingatlan tulajdonjogához (például adásvétellel vagy csereszerződéssel), akkor egyértelmű a helyzet, hogy a szerződésben rendezni kell a tehermentesség kérdését. A dolog ott válik érdekessé, amikor a tulajdonszerzés egyoldalúan történik meg, például bekebelezéssel, elbirtoklással vagy végrehajtási árveréssel. Fontos tudni, hogy a fent felsorolt terhek úgynevezett dologi hatályú jogoknak minősülnek, magyarán nem a tulajdonos személyéhez kapcsolódnak, hanem az ingatlanhoz („a dologhoz”). Ebből az is következik, hogy hiába szerezzük meg az ingatlan tulajdonjogát bekebelezéssel vagy elbirtoklással, a teher továbbra is fennmarad az ingatlanon. Egy gyakorlati példával élve akár az is előfordulhat, hogy ha a korábbi tulajdonos nem törleszti a hitelét, úgy a bekebelezett ingatlant végrehajtás alá vonják – úgy, hogy annak már új tulajdonosa van! Amit javaslok: vegyük fel a kapcsolatot a jelzálogjogosulttal a teher törlése érdekében.

A bekebelezésről itt írtunk, az elbirtoklásról pedig itt.

Árverés esetén megszűnik a haszonbérlet!

Ebben a részben kifejezetten a végrehajtási árverésről lesz szó, nem pedig az állami földek árveréses értékesítéséről (hiszen ez utóbbinál nem szűnnek meg a terhek).

Az árverésen történő tulajdonszerzés egy úgynevezett eredeti szerzésmód, ami azt jelenti, hogy az árverési szerzéssel az ingatlanon fennálló terhek megszűnnek (kivéve a telki szolgalmat, a haszonélvezetet és a közérdekű használati jogot). Tehát a földhasználati jogosultság, pl. a haszonbérlet is megszűnik, de nem azonnal, hanem az új tulajdonos tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését követő 6 hónap elteltével.

Két esetben viszont nem szűnik meg a földhasználat:

1) ha az új tulajdonos írásban megerősíti a használatba adási szándékát vagy

2) a földhasználó olyan támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget ír elő (például az AKG-támogatásnál).

[1994. évi LIII. törvény 137-137/A. §]

A végrehajtási árverésről itt olvashatnak.

Elidegenítési és terhelési tilalom

A bankok jellemzően elidegenítési és terhelési tilalmat is kikötnek a kölcsön visszafizetésének biztosítása érdekében, ebben az esetben a bank hozzájárulása nélkül nem lehet elidegeníteni vagy megterhelni az ingatlant.

Erre viszont kiemelten figyelni kell a gazdaságátadási szerződés megkötésekor, hiszen a tilalom alól az ajándékozás vagy a gazdaságátadás sem mentesít. Van azonban megoldás: előzetesen engedélyt kell kérni a jelzálogjogosulttól (jellemzően a banktól), így ennek birtokában már nincs akadálya a gazdaságátadásnak.

Hogy milyen buktatókra kell figyelni a gazdaságátadásnál, arról itt olvashatnak.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára