Egy haszonbérleti szerződés módosítására leggyakrabban a használat meghosszabbítása miatt kerül sor, de szintén gyakori eset, hogy a haszonbér emelése a módosítás tárgya. Sor kerülhet a módosításra a felek közös megegyezésével és bizonyos esetekben akár egyoldalú nyilatkozattal is. Érdemes azonban tisztában lenni a szabályokkal, hiszen akár a szerződés későbbi újrakötésére is hatással lehet, ha hibásan kerül sor a módosításra.

Hogyan módosítható egy haszonbérleti szerződés?

A haszonbérleti szerződés módosítására írásban kerülhet sor, bármikor a haszonbérlet fennállta alatt, fontos kritérium azonban, hogy a szerződés időtartama még a módosítással együtt sem haladhatja meg a 20 évet. Jó tudni, hogy amennyiben a szerződés módosításra kerül, úgy arra már az új jogszabályi rendelkezéseket is alkalmazni kell (pl. ha 2022 októberében meghosszabbítanak egy korábbi szerződést, onnantól a bérleti díjat már az új szabályok szerint kell megfizetni, tehát átutalással vagy postai utalvány útján. (Erről lásd bővebben korábbi cikkünket).

Mikor van szükség hatósági jóváhagyásra?

Két esetben van szükség a módosítás földhivatali jóváhagyására:

1.) Ha a szerződés időtartama kerül meghosszabbításra, vagy

2.) Ha a módosítás a haszonbér mértékének a csökkentésére irányul.

A földhivatal ilyenkor kizárólag azt vizsgálja, hogy a szerződés meghosszabbított időtartama meghaladná-e a 20 évet vagy a második esetben, hogy a haszonbér csökkentése indokolt-e a piaci viszonyok alapján. A módosításról szóló szerződést – annak aláírásától számított 8 napon belül – a haszonbérlőnek kell megküldenie a földhivatal részére, melyről a földhivatal 30 napon belül határoz. A földhivatal eljárása ilyenkor jóval egyszerűbb mint például egy új szerződés jóváhagyása esetén: ha egy új haszonbérlet bármilyen jogi akadályba ütközik, azt a földhivatal hiánypótlás nélkül megtagadja, míg a módosítás megtagadásakor a földhivatal határidőt biztosít a feleknek a hibák orvoslására, és ha ennek eleget tesznek, úgy hatályba lép a szerződés módosítása. Ha ez az újbóli határidő is eredménytelenül zárulna, úgy a haszonbérlet az eredeti szerződés szerinti tartalommal marad fenn.

[Földforg. tv. 58. §]

Mi a következménye, ha elmulasztják a hatósági jóváhagyást?

Hosszabbítás esetén az a legfontosabb következménye a jóváhagyás elmaradásának, hogy egy újbóli szerződéskötéskor a bérlő már nem jogosult a „volt haszonbérlői” ranghelyre. Az ide vonatkozó bírósági ügy arról szólt, hogy a 2014-ben lejáró szerződést a felek ugyan meghosszabbították, de annak hatósági jóváhagyását már elmulasztották. A felek meghosszabbított időtartam lejárta után új szerződést kötöttek, a bérlő hivatkozott is a „volt haszonbérlői” ranghelyére, de ennek már nem volt jogalapja, hiszen korábban elmaradt a hosszabbítás földhivatali jóváhagyása, így emiatt már nem is minősülhetett volt haszonbérlőnek [A kúriai döntés száma: Kfv.II.37034/2017/4].

Közös megegyezéssel vagy egyoldalú módosítással?

A haszonbérleti szerződés módosítására főszabály szerint a felek közös megegyezésével kerülhet sor. Az egyoldalú módosítást csak bizonyos esetekben teszi lehetővé a jogszabály, ilyen például a Fétv. 50/A. § szerinti bérleti díj emelés, mely alapján több bírósági eljárás is van folyamatban jelenleg. Ettől eltér az úgynevezett bírósági szerződésmódosítás lehetősége (Ptk. 6:192. §), melyben (egyéb feltételek mellett) azt kell bizonyítani, hogy a szerződés változatlan feltételek melletti fenntartása a lényeges jogi érdekét sértené a félnek.

Amire figyelni kell a haszonbérlet meghosszabbításakor

Amennyiben a felek szándéka a haszonbérlet meghosszabbítására irányul (természetesen a 20 éves maximumon belül), azt javasolt szerződésmódosítással megtenni, és semmiképp nem egy új szerződés megkötésével. A szerződés módosítását ugyanis nem kell kifüggeszteni, így mások sem tudnak rájelentkezni a szerződésre. Hasonló probléma volt egy néhány évvel ezelőtti ügyben, melyben a felek a szerződés módosítása helyett új szerződést kötöttek, de egy rangsorban előrébb álló személy elfogadó nyilatkozatot tett és megelőzte őt a sorrendben – mindezt úgy, hogy az eredeti szerződésből egyébként még több mint 6 év hátra lett volna. [A kúriai döntés száma: Kfv.II.37.330/2016/6].

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára