Adva van egy állami földterület, amelyen hosszú távú haszonbérlet áll fenn. Időközben az állam értékesíti ezt a területet, így a tulajdonos már egy magánszemély lesz. Mely rendelkezések élnek tovább a haszonbérleti szerződésben, de legfőképp: hogyan lehet felmondani azonnali hatállyal az ilyen haszonbérleteket? A Kúria határozata.

A jogvita alapja: a földhasználat bejelentése

Jól ismert törvényi rendelkezés, hogy a földhasználó a használatot annak megkezdésétől számított 30 napon belül köteles a földhivatalhoz bejelenteni [Fétv. 95. § (1) bekezdés]. Amennyiben a földhasználó ezt nem teszi meg, úgy a földhivatal első lépésben csak felszólítja és 30 napos határidőn belül kötelezi a bejelentés megtételére. Ha a földhasználó ennek sem tesz eleget, úgy földhasználati bírságot szabnak ki vele szemben, melynek mértéke a föld aranykorona értékének ezerszerese. Ha ezt követően sem tesz eleget a bejelentésnek, a bírság ismételten kiszabható vele szemben.

Az állami földek bérleténél ennél szigorúbb szabályokat írtak elő

Ezzel szemben, az állammal kötött haszonbérleti szerződésben már egy sokkal szigorúbb szankció kapcsolódik a bejelentés elmulasztásához: ha a bérlő a földhasználat bejelentését elmulasztja, úgy a bérbeadó azonnali hatállyal (és ami a lényeg, hogy felszólítás és figyelmeztetés nélkül!) felmondhatja a szerződést. Adva van tehát egy törvényi szabály és adva van egy annál szigorúbb szerződéses rendelkezés. Vajon felmondható-e a haszonbérlet a bejelentés elmulasztása miatt – akár felszólítás és figyelmeztetés nélkül is?

Az új tulajdonos felmondta a szerződést, de az ügy végül a Kúrián kötött ki

Ahogy a bevezetőben is jeleztem, a területet időközben értékesítette az állam, és az új tulajdonos – észlelve azt, hogy a földhasználat nincs bejelentve – azonnali hatállyal felmondta az egyébként még 2036-ig fennálló bérleti szerződést. A tulajdonos arra hivatkozott, hogy a szerződésben az állam helyébe lépett, így jogszerűen mondhatta fel a szerződést. Az ügy pikantériája, hogy a bérlő a felmondás kézhezvétele után gyakorlatilag azonnal pótolta a hiányosságot és bejelentette a földhasználatot.

Hogy mondhatunk fel azonnali hatállyal egy haszonbérleti szerződést?

A haszonbérleti szerződés felmondásáról már írtunk az Agroképen, melyben azt is bemutattuk, hogy azonnali hatályú felmondásra akkor van lehetőség, ha a haszonbérlő nem tesz eleget például a hasznosítási kötelezettségének vagy nem fizeti meg a haszonbért. A szerződés azonban nem szűnik meg ilyenkor automatikusan: először írásbeli felszólítást kell küldeni a bérlő részére, hogy hasznosítsa a területet, fizesse meg az esedékes bérleti díjat stb. Amennyiben az írásbeli felszólításnak sem tesz eleget, úgy már azonnali hatállyal felmondható a szerződés. [Fétv. 58. § (1) bekezdés]

Felmondhatta-e az új tulajdonos a bérleti szerződést?

Az ügy alapjául szolgáló haszonbérleti szerződés viszont nem írt elő ilyen értesítési kötelezettséget, hanem a bejelentés elmulasztása esetén akár figyelmeztetés nélkül, azonnali hatállyal felmondhatóvá tette a haszonbérletet. A Kúriának tehát arra kellett választ adnia, hogy felmondhatta-e a tulajdonos a szerződést előzetes figyelmeztetés nélkül vagy erre csak a bérlő eredménytelen felszólítása után lehetett volna lehetősége?

A Kúria döntése: a felmondás nem volt jogszerű!

A legfelsőbb bírói fórum abból indult ki, hogy ezek a szerződések egyfajta típusszerződések voltak (ezeket a jog „általános szerződési feltételnek” hívja), azokat egyoldalúan, a másik fél közreműködése nélkül alakították ki. Ezzel semmi jogszerűtlen nincs, sőt több száz szerződést képtelenség is lenne egyesével letárgyalni. A Ptk. is csak annyit ír elő, hogy a másik felet ennek tartalmáról tájékoztatni kell és csak akkor válik a szerződés részévé az ilyen pont, ha azt a másik fél kifejezetten elfogadta.

A Kúria pedig pont erre hivatkozott, megállapítva, hogy a bérlő a haszonbérlet megkötésekor erről nem kapott tájékoztatást, így az nem is vált a szerződés részévé, tehát az azonnali hatályú felmondás előzetes figyelmeztetés nélkül nem is volt jogszerűen gyakorolható (a hangsúly tehát az előzetes figyelmeztetés elmaradásán volt). Fontos, hogy a Kúria általánosságban arra is felhívta a figyelmet, hogy csak akkor szükséges a külön tájékoztatás, ha egy szerződéses rendelkezés eltérne a jogszabálytól vagy a szokásos szerződéses gyakorlattól.

A Kúriai határozat száma: Pfv.I.20.446/2021/5.

Mi következik ebből a szerződés egészére nézve?

Lényeges, hogy a Kúria döntése a bérleti szerződés egészének érvényességét nem érinti. Ennek ellenére az viszont kiemelendő, hogy az azonnali hatályú felmondást csak akkor lehet gyakorolni, ha megtörtént az előzetes felszólítás, de a bérlő a megfelelő határidőben annak nem tett eleget. Az ügy végkimenetele tehát, hogy a haszonbérlet felmondása nem volt jogszerű, így az 2036-ig továbbra is hatályban maradt.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára