Megkötnénk a szerződést, de a bérbeadó hirtelen elhalálozik

Sajnos többször is előfordult már, hogy a felek megegyeztek a föld bérbeadásáról, de a föld tulajdonosa (a jövendőbeli bérbeadó) hirtelen elhalálozik. Hónapok telhetnek el időközben, míg az örökösök tulajdonjogát bejegyzik, addig viszont a kormányhivatal sem hagyhatja jóvá a szerződést – főszabály szerint. Megoldás ugyanis ilyenkor is van, mégpedig az, hogy az egyik örökös a közjegyzőtől (ha még nem indult meg a hagyatéki eljárás, akkor pedig a jegyzőtől) úgynevezett öröklési bizonyítvány kiállítását kéri. Ez azt a tényt igazolja, hogy kik az örökösök, ugyanis az öröklés jogilag már a halál pillanatában bekövetkezett, tehát már tulajdonossá is váltak az örökösök (ez az „ipso iure” öröklési rendszer), a hagyatéki végzés pedig csak a nyilvántartásba vételhez szükséges. Miután kiállították ezt az öröklési bizonyítványt, a bérleti szerződés megköthető, de valamennyi örökös aláírása szükséges hozzá. A földhivatalhoz pedig mind a bérleti szerződést, mind az öröklési bizonyítványt be kell nyújtani.

[2010. évi XXXVIII. törvény 102. § (2) bek. b) pont]

Megköthető-e az új szerződés az előző lejárta előtt?

Egy haszonbérlet maximum 20 évre jöhet létre, így ezt meghaladóan még a szerződés meghosszabbítására sincs lehetőség. A bérlő számára azonban fontos, hogy a földekkel hosszú távon, átmeneti kiesés nélkül tudjon számolni, így semmiképp nem javasolt a bérleti szerződés újbóli megkötését a jogviszony lejártáig halasztani. Rögtön felmerül viszont a kérdés, hogy vajon akkor lehet-e új haszonbérleti szerződést kötni még a korábbi földhasználat fennállta alatt (természetesen az előző jogviszony lejártát követő hatállyal)? Ha igen, akkor vajon mi lesz a régi-új bérlő ranghelye, hiszen a törvény a „volt haszonbérlő” kifejezést használja, de ő még jelenleg is használja a területet? A Kúria is vizsgálta ezt a kérdést és a határozataiból egyértelműen az következik, hogy köthető új haszonbérleti szerződés az előző jogviszony lejárta előtt és ilyenkor a „volt haszonbérlő” ranghelye is biztosított a jelenlegi földhasználó részére (feltéve persze, ha legalább 3 éve haszonbérli a területet). Az egyik kúriai határozat alapján: „volt haszonbérlőnek az a személy minősül, akinek (amelynek) jelenleg, vagy korábban fennáll (t) a haszonbérleti joga”.

[Kfv.III.37.408/2020/6.; Kfv.VI.37.876/2022/4.]

Rég elhunyt tulajdonostársak földjei? Van lehetőség a használatukra

Hogyan lehet bérbe venni olyan földeket, amelyeknek a tulajdonosai már rég elhunytak? Mivel a tulajdoni lapon továbbra is az elhunyt tulajdonos neve szerepel, ezeket az általános polgári jogi szabályok alapján nem is lehetne egy külső személynek használatba venni. Tény, hogy rengeteg ilyen terület van, amely emiatt gyakran elhanyagoltan, műveletlenül áll a határban. Pont ezért volt szükség egy speciális földügyi szabályra, mellyel egyébként nem csak az elhunyt személyek földjeit lehet használatba venni, de a passzív tulajdonostársak területét is hasznosítani lehet. Mivel a cél a parlagon heverő földek használatának rendezése, ezért ennél a jogi lehetőségnél megfordul a logika: amennyiben a tulajdonos nem reagál az ajánlatra és meghatározott határidőn belül nem válaszol a megkeresésére (márpedig az elhunyt tulajdonostól aligha várható válasz), úgy az ő aláírása nélkül is létrejön a haszonbérleti szerződés a felek között. Fontos előnye, hogy ezt a speciális eljárást nem csak a tulajdonostárs, hanem külső személy is megindíthatja. A részletszabályokról és a garanciális előírásokról itt olvashatnak részletesen.

[2013. évi CCXII. tv. 72-75. §]

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára