A szerződéskötéskor hatályban lévő jogszabályokat kell alkalmazni
Egy haszonbérleti szerződés mindig egy hosszabb időszakot ölel át, amely akár 20 év is lehet. Ez alatt természetesen változhatnak a jogszabályok is, sőt akár maguk a felek is (erről a következő részben lesz szó bővebben). Vajon a módosuló jogszabályok érintik-e a korábban megkötött szerződéseket? Főszabály szerint nem érintik, hiszen egy szerződésre a megkötése időpontjában hatályos rendelkezéseket kell alkalmazni. Ilyen példa volt nemrégiben a haszonbérleti díj megfizetésének kérdése: egy 2022-es jogszabály-módosítás alapján a haszonbért főszabály szerint banki átutalással vagy belföldi postautalvány útján kell megfizetni, de ezt csak a 2022-től megkötött szerződésekre kell alkalmazni, hiszen a korábbi szerződésekre ennek a szabálynak nincs visszaható hatálya.
[2010. évi CXXX. tv. 15. § (1) bek. a) pont]
Nem írhatja elő a bérbeadó, hogy mit termeljen a gazda
Idén júliustól lépett életbe az a rendelkezés, miszerint a haszonbérleti szerződésben a bérlő számára nem lehet előírni, hogy milyen növénykultúrát termesszen vagy hogy milyen termelési, agrotechnikai módszert köteles alkalmazni. Ez ugyanis korábban egy olyan kiskapu volt, mellyel távol tarthatták az elővásárlási joggal rendelkező gazdákat. Ilyen volt például a biogazdálkodás kikötése, amelyet aztán később (a bérleti jog létrejötte után) már is nem tartottak be, de ezt a földhivatal utóbb már nem ellenőrizte. Egyébként, ha a bérlő valóban biogazdálkodást kíván végezni, ehhez egyébként is rendelkezésre áll a kiemelt előhaszonbérleti ranghely, tehát emiatt a tényleges biotermesztőket sem érte hátrány a fent említett változással. Bővebben itt olvashatnak erről.
[2013. évi CCXII. tv. 51/B. §]
A haszonbérleti díj csak utólag fizethető
A haszonbért utólag, de legkésőbb a naptári év végéig kell teljesíteni. Nem köthető ki tehát előzetes fizetés sem gazdasági évenként, sem a teljes bérleti időszakra előre. Ez abból következik, hogy ezt a szabályt nem csak a Ptk. tartalmazza (amelytől „diszpozitív” jellegénél fogva a felek szabadon eltérhetnének), hanem a Földforgalmi szabályozás „kógens” törvénye is.
[2013. évi CCXII. tv. 50. § (2) bek.]
Hiába osztják meg az ingatlant, a haszonbérlet akkor sem szűnik meg
Nem szünteti meg az osztatlan közös tulajdon kimérése a fennálló haszonbérleti szerződést és ugyanez igaz a bekebelezés esetére is. A gyakorlatban azonban mégis okozott problémákat egy kimérés a haszonbérlő számára, hiszen a helyrajzi szám módosulása ellenére a bérleti szerződésben még továbbra is a régi hrsz. szerepelt. Ez a támogatások igénylésénél jelenthetett problémákat, ezért tavaly módosításra került a jogszabály és ez alapján a földhivatal már automatikusan átvezeti a haszonbérlet tényét az új megjelölésű ingatlan földhasználati lapjára.
[356/2007. Korm. rend. 13. § (5) és (6) bek.]
A bérbeadáshoz az összes tulajdonostárs hozzájárulása szükséges
Gyakran előfordul, hogy egy adott földrészletnek több tíz, akár több száz tulajdonosa is van. Sajnos az sem kivételes, hogy a tulajdonosok némelyike már régen elhunyt (nem ritka a papíron 110-120 éves tulajdonostárs sem), akik a tulajdoni lapokon viszont továbbra is élő, jogképes személyként vannak feltüntetve. Nos, ez a helyzet sem mentesít az alól, hogy a föld használatba adásához főszabály szerint az összes tulajdonostárs egyhangú döntése szükséges. A gyakorlatban azonban – szemben a jogszabályi előírásokkal – az is előfordul, hogy egy gazdálkodó bérleti szerződés nélkül, vagy csak az elérhető tulajdonostársakkal leszerződve műveli a területet, sőt, még a területalapú támogatást is felveszi a föld után. Ezt érdemes lesz kezelni a következő időszak jogszabály-módosítása során.
Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára
