Jól ismert szabály a földforgalomból, hogy egy terület bérbeadásakor az eddigi haszonbérlő gyakorlatilag mindenkit megelőző ranghelyen áll az előhaszonbérleti sorrendben. Arra a kérdésre viszont, hogy meddig minősül valaki „volt haszonbérlőnek”, az elmúlt években különböző válaszokat adhattunk a jogszabályi változások és a kúriai vagy alkotmánybírósági döntések függvényében. 2023. január 1-től ismét változik a Földforgalmi törvény szövege, de immáron lezárva a „volt haszonbérlő” fogalma kapcsán kialakult eltérő jogértelmezéseket.

Milyen ranghelyen áll a „volt haszonbérlő”?

Egy haszonbérleti szerződés megkötésekor gyakorlatilag mindenkit megelőző előhaszonbérleti jog illeti meg a „volt haszonbérlőt” (de csak akkor, ha ez a „volt haszonbérlő” legalább 20 km-en belül lakik vagy cég esetén 20 km-en belüli üzemközponttal rendelkezik). Érdemes azonban a „gyakorlatilag” kifejezést is kielemezni, hiszen ez nem minden esetben jelent majd tényleges elsőbbséget.

[Földforgalmi tv. 46. § (1) bek. a) pont]

Ki előzheti meg a „volt haszonbérlőt”?

A „volt haszonbérlővel azonos ranghelyen illeti meg az előhaszonbérleti jog:

• a 20 kilométeren belüli állattartót,
• a helybeli gazdálkodót, ha ökológiai gazdálkodást vagy földrajzi árujelzős termék előállítását vállalja a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha kertészeti tevékenységet vállal a területen,
• a helybeli gazdálkodót, ha vetőmagtermesztést vállal legalább ennyivel nagyobb területen,
• azt a gazdálkodót, aki öntözésfejlesztési beruházást valósít meg a területen.

Természetesen ezekre a jogcímekre csak további szigorú előfeltételek és vállalások esetén lehet hivatkozni.

[Földforgalmi tv. 46. § (3) bek.]

Kié lesz a föld, ha azonos ranghelyen állnak?

Amennyiben tehát több személy is hivatkozik az előző pontban felsorolt jogcímek bármelyikére, úgy elsőként azt kell megvizsgálni, hogy melyikük rendelkezik ŐCSG vagy CSMT tagsággal (fontos, hogy ezt csak magánszemélyek összehasonlítása esetén lehet vizsgálni). Ha ez alapján sem dönthető el a kérdés, úgy a szerződés szerinti haszonbérlővel hagyják jóvá a jogügyletet [Földforgalmi tv. 53/A. §]. Ha a ranghelyazonosság az előhaszonbérleti nyilatkozatot tevő személyek („a rájelentkezők”) között áll fenn, úgy a haszonbérbeadó dönt a felek között. [Földforgalmi tv. 54. §].

Ebből következik tehát, hogy csak abban az esetben előzhető meg a „volt haszonbérlő”, ha a szerződést eleve már a másik személlyel (magyarán nem az eddig haszonbérlővel) köti meg a bérbeadó vagy a „rájelentkezők” ranghelyazonossága esetén őt választja a bérbeadó.

Ki minősült eddig „volt haszonbérlőnek”?

Ahogy azt az Agrokép-en már bemutattuk, a volt haszonbérlőnek csak akkor jár a kiemelt jogi státusz, ha az új szerződést közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte a földet [Földforgalmi törvény 47. § (1) bekezdése]. A jogvita a „közvetlenül megelőző” kifejezés kapcsán keletkezett, arról, hogy vajon akkor is megilleti-e az előhaszonbérleti jog a volt bérlőt, ha a szerződés esetleg már lejárt volna? A bírósági gyakorlat alapján eddig ez azt jelentette, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én lejárt, úgy főszabály szerint legkésőbb január 1-jén lehetett a „volt haszonbérlői” ranghelyre hivatkozni, de január 2-án már nem.

Változás 2023. január 1-től: minimum egy évig él a kiemelt ranghely

A „volt haszonbérlőt” ezután már a haszonbérlet megszűnését követő 1 évig megilleti majd a kiemelt ranghely. Sőt, az 1 év után is, csak akkor nem tud hivatkozni erre az előhaszonbérleti ranghelyre, ha az eltelt 1 évben a földhasználatot (bejegyzett földhasználóként) egyébként maga a tulajdonos vagy a haszonélvező gyakorolta. Tehát, amennyiben nem a tulajdonos vagy a haszonélvező a bejegyzett földhasználó, úgy akár 1 éven túl is megilleti ez a kiemelt ranghely a korábbi haszonbérlőt (fontos, hogy csak a közvetlenül megelőző haszonbérlőre vonatkozik ez a lehetőség, egy még korábbi bérlőre már nem).

[Földforgalmi tv. 47. § (1a) bek.]

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára