Széles körben ismert, hogy a termőföld tulajdonjogának megszerzésére komoly közjogi korlátozások vonatkoznak. Ez nem is véletlen, hiszen a termőföld csak véges mennyiségben áll rendelkezésünkre, értékük folyamatosan növekszik (az elmúlt tíz évben átlagosan több mint duplájára), sőt a területekhez még jelentős támogatás is kapcsolódik. Egyértelmű tehát, hogy határt kellett szabni az árak elszabadulásának és a visszaéléseknek. Ilyen visszaélés volt például a vételár aránytalan megemelése, melynek egyetlen célja a helyben lakó gazdálkodók távol tartása volt, éppen ezért, a vételár vizsgálata már kezdettől fogva része volt a 2013 utáni földforgalmi szabályoknak. Ezúttal viszont egy jelentős változás jön a vételár kapcsán.

A jelenlegi szabályok

A jelenlegi szabályok alapján azt kell vizsgálni, hogy az adott földterület 20 év (erdő esetében 50 év) alatt mennyi jövedelmet termelhet és amennyiben az adásvételi ellenérték ezt az értéket meghaladná, úgy aránytalan vételár miatt a szerződést el lehet utasítani. A tapasztalat viszont az volt, hogy egy adott föld jövedelemtermelő képessége – főleg 20 évre előre – nehezen számszerűsíthető, ezért szükségessé vált egy ennél sokkal objektívabb rendszer felállítása.

Májustól jön a települési átlagár vizsgálata

Az új szabályok alapján már a helyben (a településen) kialakult átlagár lesz a vizsgálat alapja. Az átlagár kiszámításánál az előző naptári év adásvételeit veszik majd alapul és ettől felfelé maximum 10 százalékkal lehet majd eltérni. Érdemes azt is tudni, hogy az átlagárat művelési áganként határozzák meg, melyek az agrárkamara honlapján valamennyi település esetében nyilvánosan elérhetőek lesznek. Fontos, hogy az állami földek értékesítésének vételárait nem számítják majd bele az átlagárba, mivel azoknál az ár egy ajánlati versenyben vagy árverésen – felső plafon nélkül – alakul ki.

Túlléphető-e a helybeli átlagár?

Igen, de csak akkor, ha ezt a terület adottságai indokolják. Gyakran előfordul ugyanis, hogy a település egyes részei között komoly különbségek vannak a földek minőségében. Emiatt lesz lehetőség arra, hogy a helybeli átlagár plusz 10 százaléktól akár magasabb árat is kikössenek a felek, de csak akkor, ha az adott föld művelhetőség szempontjából

• kedvező alakja
• fekvése,
• elhelyezkedése,
• megközelíthetősége,
• kedvező domborzati és lejtésviszonyai,
• vízjárási rendezettsége,
• jó kultúrállapota,
• öntözhetősége és/vagy
• kerítettsége

miatt magasabb ár lenne indokolt.

Fontos, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell majd viszonyítani.

Az eltérést már előre indokolni kell

Fontos, hogy

Azt, hogy az indokolás megfelel-e a valóságnak, a helyi földbizottság is vizsgálja majd, tehát az ő szerepük nem csak hogy megmarad, hanem tovább nő majd a vételár aránytalansága kapcsán. Ráadásul az eddigi vizsgálati szempontok mellé két újabb elutasítási ok is bekerül a törvénybe, mégpedig hogy: (1) a vevő vagy az elővásárlásra jogosult milyen mértékben rendelkezik a föld megműveléséhez szükséges mezőgazdasági termelőeszközökkel, illetve, hogy (2) a szerzése a továbbiakban előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e?

Az új rendelkezéseket a 2023. május 1-je után kötött szerződések esetében kell majd alkalmazni, de az erdőknél továbbra is az eddigi szabályok maradnak érvényben.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára