A földforgalmi szabályozás egyik leginkább ismert területe az előhaszonbérleti sorrend, azon belül is az a pont, hogy a volt haszonbérlőt kiemelt előhaszonbérleti jog illeti meg a terület újbóli bérbeadásakor. Jól ismert az is, hogy ezt a jogát csak meghatározott időtartamon belül gyakorolhatja. Számos bírósági döntés született már ebben a kérdésben, a mostani cikk aktualitását pedig az adja, hogy a Kúria nemrég újból értelmezte a vitatott jogszabályi rendelkezéseket. Erről szól a mostani írásom.

Mit mond a jogszabály?

A törvény úgy rendelkezik, hogy a volt haszonbérlőnek csak akkor jár a kiemelt jogi státusz, ha az új szerződést közvetlenül megelőző legalább 3 éven keresztül haszonbérli vagy haszonbérelte a földet [Földforgalmi törvény 47. § (1) bekezdése]. A jogvita a „közvetlenül megelőző” kifejezés kapcsán keletkezett, arról, hogy vajon akkor is megilleti-e az előhaszonbérleti jog a volt bérlőt, ha a szerződés esetleg már lejárt volna?

A Kúria eddig szűken értelmezte ezt az időtartamot

Egy néhány évvel ezelőtti döntésében a Kúria iránymutatással szolgált a bíróságok számára, melyben kimondta, hogy erre az előhaszonbérleti jogra csak az jogosult, akinek a bérleti szerződése még nem szűnt meg vagy legkésőbb az ajánlat közlését megelőző napon jár le. Ez gyakorlatilag azt jelentette, hogy amennyiben a bérleti szerződés december 31-én járt le, úgy legkésőbb január 1-jén lehetett a „volt haszonbérlői” ranghelyre hivatkozni, de január 2-án már nem.

Hogyan írta ezt felül az Alkotmánybíróság?

Az alkotmánybírósági döntés alapját egy olyan ügy adta, melyben az eddigi haszonbérlő még a saját bérleti jogviszonya alatt rájelentkezett a kifüggesztett szerződésre, meg is előzte volna az új bérlőt, de a haszonbérlet jóváhagyására – a szerződés formai hibája miatt – mégsem került sor. A szerződést ezután újra megkötötte a bérbeadó és az új bérlő, melyre a volt haszonbérlő természetesen ismételten megtette az elfogadó nyilatkozatát, de mivel addigra már a bérleti jogviszonya lejárt, ezért az ő ranghelyét már figyelmen kívül hagyták a sorrend felállításánál. Az ügy eljutott az Alkotmánybíróságig is, mely kimondta, hogy ellentétes lenne a jogelvekkel, ha a volt haszonbérlő rangsorbéli elsősége tőle független körülmények miatt elveszhetne, úgy, hogy ezt a körülményt nem az ő mulasztása vagy visszaélésszerű magatartása okozta. Ha tehát a szerződés még annak lejárta előtt újból megkötésre kerülne, a „volt haszonbérlői” ranghely akkor is megilleti az eddigi bérlőt, ha időközben rajta kívül álló okból a szerződés jóváhagyása mégis elhúzódna [az alkotmánybírósági döntés száma: 3353/2021. (VII. 28.) AB határozat].

Hogyan döntött azóta a Kúria?

Mivel az Alkotmánybíróság döntése mindenkire – még a bíróságokra nézve is – kötelező, az AB döntés már megjelent a bírósági gyakorlatban is. Azóta már a Kúria is döntést hozott egy ilyen ügyben, de ebben a határozatában inkább a „volt haszonbérlői” ranghely korlátait állította fókuszba, nem pedig a kiterjesztő értelmezést. A Kúria ugyanis elvi jelleggel mondta ki, hogy a „közvetlenül megelőző” időbeli kapcsolat megszakadása esetén automatikusan még nem áll fenn a volt haszonbérlő előhaszonbérleti joga, ahhoz vizsgálni kell, hogy a volt haszonbérlő joggyakorlása rajta kívül álló, neki fel nem róható, tőle független körülmények okán szűnt-e meg [a kúriai döntés száma: Kfv.III.38.193/2021/6]. Ez természetesen megegyezik az AB határozat elvi irányával, de egyben jól szemlélteti a bírósági jogértelmezés szempontjait is.

Amire még mindenképp figyelni kell

A „volt haszonbérlői” ranghely kapcsán fontos kiemelni azt is, hogy még akkor is felmerülhet probléma, ha az eddigi bérlő időben, még a haszonbérlet lejárta előtt újraköti a szerződést. Nem mindegy ugyanis, hogy az eddigi szerződés hogyan szűnik meg: a jogszabály egyértelműen kimondja, hogy amennyiben haszonbérleti szerződés bármelyik fél egyoldalú felmondása vagy a felek kölcsönös megállapodása miatt szűnt meg, úgy az eddigi földhasználót abban az esetben már nem illeti meg a kiemelt előhaszonbérleti jog [Földforgalmi törvény 47. § (1) bekezdés].

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének megbízott főtitkára