Az egységes birtoktagok kialakítása az egyik legfontosabb cél a magyar birtokpolitikában. Ezt a célt szolgálja az osztatlan közös tulajdon megszüntetése vagy a termőföldek öröklésének új szabályozása is, de ebbe a sorba illeszkedik a helyben lakó szomszéd elővásárlási és előhaszonbérleti joga is, melyben idén januártól fontos változások léptek hatályba. Ezekről lesz szó a mostani írásomban.

Melyik településen hivatkozhatok a szomszéd ranghelyére?

A kiindulópont az, hogy a szomszédnak az adott településen helyben lakónak kell lennie legalább 3 éve. Tehát hiába rendelkezik valaki földtulajdonnal egy adott településen, ha az életvitelszerű lakáshasználata egy másik településen van, úgy a szomszéd ranghelyére nem tud hivatkozni (hogy mivel igazolható a helyben lakás, arról az Agroképen itt írtunk. Egyetlen kivétel van ez alól, mégpedig a települések határán álló parcellák esetében: ha valaki „X” településen helyben lakó és a földje is „X” településen van, de ez a föld szomszédos az „Y” településen lévő eladó földdel, ő is helyben lakó szomszédnak minősül.

[Földforgalmi törvény 5. § 10. pont]

Mi tekinthető szomszédos földnek?

Nyilvánvaló, hogy az olyan föld tekinthető szomszédosnak, amely közvetlenül érintkezik a jogügylet tárgyát képező földdel (akkor is szomszédos a föld, ha például önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út vagy csatorna közbe ékelődésével érintkezik az eladó ingatlannal). A belterületi ingatlanoknál viszont, ha az adott termőföld egy kivett ingatlannal szomszédos, úgy a kivett ingatlan tulajdonosának nem jár a „szomszéd” elővásárlási ranghelye. Ennek az az oka, hogy csak a mező- és erdőgazdasági hasznosítású föld alapozza meg ezt a jogcímet.

[Földforgalmi törvény 1. § (1) bekezdés]

Csak 1 év után minősülhet valaki szomszédnak

A legalább 3 éves helyben lakáson és a szomszédos ingatlanon túl egy további előírás lépett hatályba 2023. január 1-től, mégpedig az, hogy csak az tud hivatkozni erre a ranghelyre, aki már legalább 1 éve szomszédnak minősül. Ez korábban nem volt feltétel, így az is előfordulhatott, hogy valaki bevásárolta magát egy ingatlanba és a következő napon már indította is az adásvételt – mindenkit megelőzve, a szomszéd ranghelyére hivatkozva. Ezt a visszaélésszerű gyakorlatot egy másik módosítással is kezeli a jogalkotó: a helyi földbizottság vizsgálhatja majd azt is, hogy a vevő földszerzése – a már használatában álló földterületek elhelyezkedésére figyelemmel – az előnyös elővásárlási vagy előhaszonbérleti jogosultság megszerzésére irányul-e. Ha egyértelműen ez a vevő célja, úgy ez elutasítási szempont is lehet.

Nem csak a tulajdon, hanem a használat is megalapozza a szomszéd ranghelyét

Helyben lakó szomszédnak nem csak a másik ingatlan tulajdonosa minősül, hanem annak a használója is. Ez a használat lehet haszonbérlet, szívességi földhasználat vagy akár feles bérlet is, sőt osztatlan közös tulajdon esetében valamennyi tulajdonostársat megilleti a szomszéd ranghelye (mivel a tulajdonostársak az ingatlan minden méterének közös tulajdonosai).

Szőlő esetében speciális lehetőségek is vannak

Borszőlőként nyilvántartott föld eladása esetén speciális elővásárlási jog illeti meg a szomszédos földet használó hegyközségi tagot (ehhez legalább 2 éves hegyközségi tagság szükséges). Fontos, hogy egy most januári módosítás alapján ez a ranghely már nem jár az önkéntes hegyközségi tagoknak [lásd: 2012. évi CCXIX. törvény 15. § (3) bekezdés]. Aki viszont hivatkozhat erre a ranghelyre, az a helyben lakókat, ökogazdálkodókat, nem hegyközségi tag szomszédokat stb. megelőzően szerezheti meg ezt a területet.

[2012. évi CCXIX. törvény 20/A. § (1) bekezdés]

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára