A vételárat átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel kell teljesíteni

A vételár kérdése mindig is forró témája a földforgalmi szabályozásnak. Egyesek amellett érvelnek, hogy nincs szükség semmilyen korlátozásra a földárak tekintetében, de ha belegondolunk, hogy jelentős érdeklődés van a termőföldek iránt nem csak a gazdálkodók, hanem a pénzügyi befektetők részéről is, kulcsfontosságú, hogy ne engedjük elszállni a magyarországi földárakat. Ezért a vételár mértékét a helyi földbizottság és a kormányhivatal is kiemelten vizsgálja és aránytalan összege esetén megtagadhatja a szerződés jóváhagyását. Arra, hogy mi számít aránytalan vagy túlzó vételárnak, több javaslatot fogalmaztunk meg. Bevett gyakorlat volt ugyanis egyesek részéről, hogy a rájelentkezések „ellenszereként” olyan magas vételárat írtak bele a szerződésbe, amely nyilvánvalóan kigazdálkodhatatlan lenne a mezőgazdasági tevékenységből. Az már egy másik kérdés, hogy

sokszor ezek az irreális összegek csak papíron léteztek és a valóságban csak egy alacsonyabb összegben egyeztek meg a felek. Erre mostantól már nem lesz lehetőség, hiszen a vételárat transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni.

Fontos megjegyezni, hogy ez alól lesznek életszerű kivételek, így nincs szükség banki műveletre vagy ügyvédi letétre a családon belüli adásvételnél vagy a gazdaságátadásnál.

Egybefoglalt vételár:

Egybefoglalt vételárról beszélünk, ha több földet egy szerződéssel kívánnak eladni és a vételárat is egybefoglaltan tüntetik fel a megállapodásban. Ennek az a jelentősége, hogy az egyes földekre ilyenkor külön-külön nem lehet elfogadó nyilatkozatot tenni, csak az összes területre együttesen. Viszont: ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni (kivéve a tulajdonostársat). A jogszabály garanciális okokból viszont csak bizonyos feltételek esetén teszi lehetővé az „egybefoglalt” kikötést.

Ezek a feltételek:

(1) ha a területek egymással szomszédosak, vagy

(2) ha a földek bejegyzett földhasználója legalább 3 éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek.

A változás a (2) pontot érinti és egy gyakorlati problémát kezel vele: akkor is van lehetőség egybefoglalt vételárra, ha a vevőnek a cége használja legalább 3 éve a földeket. Ugyanez igaz az egybefoglalt haszonbérre is. Fontos, hogy a céges földhasználat továbbra sem biztosít elővásárlási jogot a cég tulajdonosának!

Nem lehet visszajegyezni a törölt haszonélvezetet, ha beruházás történt a földön

Népszerű konstrukció volt az új Földforgalmi törvényt megelőző időkben a zsebszerződések biztosítására, hogy haszonélvezeti jogot jegyeztek be a földhivatalba, mindezt családon kívüli, sokszor külföldi személyek javára. 2014-ben ezért radikális lépést tett a jogalkotó és egy törvénymódosítással a „nem közeli hozzátartozók” között szerződéssel alapított haszonélvezeti jogot – mindenfajta kompenzáció nélkül – 2014. május 1-jén a törvény erejénél fogva megszüntette. Ezt az Európai Bíróság később az uniós jogrenddel ellentétesnek nyilvánította és kötelezte Magyarországot a 2014 óta törölt haszonélvezetek visszajegyzésére.

A haszonélvezet visszajegyzésére azonban nem kerülhet sor minden esetben, ennek részleteiről korábban itt írtunk.

A mostani változtatás bővíti ezt a kört, hiszen nincs lehetőség a törölt haszonélvezet visszajegyzésére akkor sem, ha a föld tulajdonosa a haszonélvezet visszajegyzése előtt értéknövelő beruházást hajtott végre a területen (és ez még nem térült meg).

A módosításokat tartalmazó jogszabály itt olvasható.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára