A magyar birtokpolitika egyik legfontosabb eszköze az elővásárlási sorrend meghatározása. Jól ismert ugyanis, hogy a termőföldek adásvétele kapcsán speciális szabályokat kell alkalmazni, amellyel egy helybeli gazdálkodó – az eladó külön jóváhagyása nélkül is – úgy léphet be a szerződésbe, hogy a szerződést eredetileg más személlyel kötötték. Sokszor és sokat írtunk már az elővásárlási jogosultságról és annak gyakorlásáról, de ezúttal egy áttekintést adunk, hogy pontosan ki és milyen ranghelyen áll az elővásárlási rangsorban.

Milyen ügyleteknél érvényesülnek az elővásárlási jogok?

Az elővásárlási jogosultság főszabály szerint adásvételi szerződés esetén érvényesül. Ellenben, nem áll fenn elővásárlási jog az ajándékozás vagy a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén, a csereügyletnél vagy éppen a gazdaságátadási szerződésnél. Speciális esete az elővásárlási jog alóli mentességnek a közös tulajdon megszüntetése, még akkor is, ha ez adásvétellel történik (ez utóbbi csak akkor mentesül, ha a vevő már legalább három éve tulajdonostárs az ingatlanban és az adásvétellel a teljes területen megszűnik a közös tulajdon).

[Földforg. tv. 20. §]

Az elővásárlási sorrend

1) A Magyar Állam

2) A tulajdonostárs (közös tulajdon esetén)

3) A földhasználó

4) A kiemelt tevékenységet végző földműves

5) A szomszéd

6) A többi helyben lakó

7) A 20 kilométeren belüli földműves

A nagyobb értékű jogügyleteknél az is elő szokott fordulni, hogy több személy egyetlen, közös elfogadó nyilatkozatot tesz. Ilyenkor közös tulajdonban szerzik meg az ingatlant, de fontos tudni, hogy a ranghelyük meghatározásakor azt a jogosultat kell figyelembe venni, aki közülük a leggyengébb helyen áll [Földforg. tv. 19. § (6) bek.].

1) A Magyar Állam

Az államot megillető elővásárlási jogot a Nemzeti Földügyi Központ gyakorolja.

2) A tulajdonostárs

Amennyiben az ingatlan közös tulajdonban áll, úgy – az államot kivéve – mindenkit megelőző elővásárlási joga van a földműves tulajdonostársnak. Fontos, hogy a tulajdonostárssal szemben nem elvárás, hogy helyben lakó legyen. Ellenben, több föld egybefoglalt vételáron történő eladása esetén a tulajdonostársat megillető elővásárlási jog csak akkor gyakorolható, ha egyúttal valamennyi érintett ingatlanban is tulajdonostársnak minősül. Erről részletesen egy korábbi cikkünkben írtunk.

3) A földhasználó

Ez a ranghely csak azt a földhasználót illeti meg, aki már legalább 3 éve használja az adott földet és legalább 20 kilométeren belül lakik. Nem illeti viszont meg a volt földhasználót és nem illeti meg azt sem, aki a cégével használja az adott területet (mivel az elővásárlási jog nem a céghez kapcsolódik, hanem a magánszemélyhez). Speciális, a gazdaságátadási szerződéshez kapcsolódó könnyítés, hogy az átvevő 3 éves időtartamába beleszámít majd az átadó által használt időszak is.

4) A kiemelt tevékenységet végző földműves

A jelenlegi szabályok alapján még a helyben lakó szomszédot is megelőzi a kiemelt tevékenységet végző földműves. Fontos, hogy ez főszabály szerint csak a helyben lakókat illeti meg és csak a meghatározott művelési ágra. Aki viszont ilyen ranghelyre hivatkozik, az további vállalásokat is köteles teljesíteni – akár 10 évig is a földszerzés után (lásd: 2013. évi CCXII. törvény 18/A-18/C. §)

Ezek a kiemelt tevékenységek:

• állattartó (a szükséges állatlétszám esetén)
• ökológiai gazdálkodó (erről itt írtunk részletesen)
• eredetvédett termék előállítója (részletek ebben a cikkben)
• kertészeti tevékenység
• vetőmagtermesztő.

5) A szomszéd

A helyben lakó szomszéd elővásárlási jogáról ebben a cikkben írtunk. Itt csak annyit kell kiemelni, hogy mivel az egységes birtoktagok kialakítása is kiemelt birtokpolitikai célnak minősül, így bizonyos helyzetekben akár még a kiemelt tevékenységet végző földműves megelőzéséről is dönthet a helyi földbizottság.

6) A helyben lakó

Egy személy csak egy településen minősülhet helyben lakónak, továbbá csak 3 éves életvitelszerű helyben lakás után jár ez a ranghely. Az életvitelszerű helyben lakás vélelme elsősorban a lakóhelyhez kapcsolódik, de ha valakinek tartózkodási helye is van bejelentve, úgy már csak ez utóbbi településen lehet valaki helyben lakó. Figyelem, a tartózkodási hely 5 év után érvényét veszti, tehát azt ötévente meg kell újítani!

7) A 20 kilométeren belüli földműves

Ez a ranghely akkor biztosított, ha a földműves az életvitelszerű lakáshasználatának helye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább három éve a 20 km-en belüli településen van. Visszatérő kérdés, ezért jó tudni: a 20 km-t a településhatárok között kell számítani.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára