Fontos, hogy ki indítja meg az eljárást

Amennyiben az ingatlanban legalább 2 tulajdonos is eléri a területi minimumot (pl. szántó esetében az 1 hektárt), úgy megosztásos eljárással szüntethető meg a közös tulajdon. Alapvető szabály, hogy az osztási sorrend megállapításához a tulajdonostársak 50 százalék + 1 szavazata szükséges (a tulajdoni hányadok alapján). Az a tulajdonostárs viszont, aki elindítja a megosztást, jelentős előnnyel indulhat, hiszen az elhunyt vagy passzív tulajdonostársak „szavazatát” az ő javaslatához kell számítani.

Egy gyakorlati példával:

– 4 tulajdonostárs az ingatlanban – ebből 2 már elhunyt

– tulajdoni hányadok 1/4-1/4

– aki elindítja a megosztást, ahhoz már eleve 3/4 szavazatot kell számítani

– tehát annak ellenére, hogy 25 százalékos illetőséggel rendelkezik, egyedül meghatározhatja, hogy ki melyik területet kapja a kimérés végén.

Akár a legkisebb tulajdonostárs is lehet bekebelező

Egy személy szerezheti meg a teljes ingatlant, ha csak egy személy éri el a területi minimumot vagy akár egy sem, ez az ún. bekebelezés. Ilyen esetben viszont nincs jelentősége annak, hogy ki mekkora tulajdoni hányaddal rendelkezik, hanem egyedül az dönt, hogy ki ajánl magasabb ellenértéket a többi tulajdonostárs számára. A „licit” postai értesítés útján történik a tulajdonostársak között, az első körben 30 napos, majd 15 napos válaszadási határidővel. Amennyiben az előírt határidő alatt nem tesz újabb ajánlatot a másik fél, úgy a „licit” lezárul és az utolsó ajánlatot tevő fél lesz a bekebelező.

Hogyan akadályozható meg a bekebelezés a megosztásos eljárásnál?

Ahogy a korábbiakban már szó volt róla, ha az ingatlanban legalább 2 tulajdonos is eléri a területi minimumot, úgy megosztásos eljárással szüntethető meg a közös tulajdon. Ilyen esetben ha valaki nem éri el a területi minimumot, úgy az ő illetőségét egy másik tulajdonostárs bekebelezéssel megszerezheti. Ilyenkor is van viszont lehetőség a bekebelezés megakadályozására, vagy úgy, hogy maga is licitálni kezd, vagy más tulajdonostársakkal együtt, közös tulajdonban kérik a saját részük kimérését.

Amennyiben így együttesen már elérnék a területi minimumot, akkor egy közös nyilatkozatot kell tenni az eljárást kezdeményező tulajdonostárs irányába és fontos, hogy ezen szándékuktól nem térhet el az eljárást kezdeményező tulajdonostárs – még a döntési többség megléte esetén sem.

2020. évi LXXI. tv. 6. § (4) bek.

647/2020. Korm. rend.20. § (3) bek.

Hogyan akadályozható meg a bekebelezés a kisebb területeknél?

Ha az ingatlanban csak egy személy éri el a területi minimumot vagy egy sem, úgy az egyik tulajdonostárs szerezheti meg a teljes ingatlant, bekebelezéssel. Itt is hangsúlyozom: a közös tulajdon megszüntetésére nincs kötelezettség, tehát ha egyik tulajdonostárs sem kezdeményezi ezt, akkor minden marad az eddigiek szerint. Ha viszont mégis elindul a bekebelezés, a többi tulajdonostárs előtt két lehetőség van ennek megakadályozására:

(1) vagy maguk is „licitálni” kezdenek,

(2) vagy közösen tesznek egy nyilatkozatot a kezdeményező tulajdonostárs irányába, hogy együttesen már elérik a területi minimumot (a nyilatkozat megtételére 30 napjuk van).

Ez utóbbi esetben egyáltalán nem lesz bekebelezés, tehát az egész ingatan marad az eddig állapot szerint, osztatlan közös tulajdonban.

647/2020. Korm. rend. 31/A. §

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára