Június végén indul a tíz hektár fölötti állami földek értékesítése, de folyamatosan zajlik az ennél kisebb parcellák eladása is. Az értékesítés menetét jogszabályi garanciák övezik, azonban számos olyan gyakorlati kérdés merülhet fel a vevők részéről, amivel érdemes tisztában lenni még a vásárlás előtt.

Van-e kedvezményes hitel az állami föld vásárlásához?

A jelenlegi kamatkörnyezetben igen nagy segítséget jelent az Agrár Széchenyi Beruházási Hitel, amely 5 százalékos ügyleti kamattal vehető igénybe (ez jóval kedvezőbb a piaci hitelek feltételeihez képest, hiszen komoly állami kamattámogatás kapcsolódik hozzá). A maximális futamidő 10 év, a hitelkeret összege pedig legfeljebb 500 millió forint lehet. Felhasználható eszközbeszerzéshez vagy földvásárláshoz is, de kevesen tudják, hogy például hitelkiváltásra is igénybe lehet venni.

További részletek itt.

Mit jelent az, hogy visszavásárlási joga van az államnak?

A 10 hektár fölötti parcellák értékesítése esetén visszavásárlási jog illeti meg az államot, a szerződés megkötésétől számított 20 éves időtartamra.

A fő kérdés általában az szokott lenni, hogy milyen esetekben élhet ezzel a jogával az állam? A jogszabály egyértelműen kimondja, hogy az állam csak akkor élhet a visszavásárlási jogával, ha a tulajdonos a földrészlet elidegenítése vagy megterhelése érdekében intézkedést tett, más esetben viszont nem. [262/2010. Korm. rend. 29. § (7) bek]

Van egy plusz eset is: amennyiben a vevő hitelből finanszírozta a földvásárlást, úgy abban az esetben is megnyílik a visszavásárlási jog, ha a törlesztőrészletek nem kerülnek megfizetésre és a bank felmondja a kölcsönszerződést. Más esetben viszont nincs lehetőség a visszavásárlásra. [262/2010. Korm. rend. 33/A. §].

Fontos, hogy a 10 hektár alatti állami területeknél viszont nincs ilyen teher a földvásárlást követően.

Bérbe lehet-e adni a megvásárolt földet?

Főszabály szerint nem. A vevőnek ugyanis vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja. Fontos információ, hogy az átengedési tilalomnak nincs időbeli kifutása, így ez a korlátozás a tulajdonjog teljes tartama alatt fennáll.

Bizonyos esetekben azonban mégis át lehet adni a használat jogát:

• a tulajdonos közeli hozzátartozójának;
• olyan cégnek, amelyben a földtulajdonos vagy közeli hozzátartozója legalább 25 százalékos részesedéssel rendelkezik (az ún. családi mezőgazdasági társaságnál – mivel ott csak hozzátartozók lehetnek a cég tulajdonosai – ennél kisebb részesedés is elegendő);
• erdő esetén társult erdőgazdálkodás vagy erdőkezelésbe adás céljából;
• vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából (itt elsősorban az izolációs távolság biztosítása jöhet szóba);
• gazdaságátadási szerződéssel.

[Földforg. tv. 13. § (2) bek.]

Milyen jogai lesznek az új tulajdonosnak a haszonbérlővel szemben?

Ennek a kérdésnek akkor van jelentősége, ha a föld eleve más személy használatába van adva, hiszen ilyenkor az állami tulajdonból való kikerüléssel a haszonbérlet nem szűnik meg, hanem változatlanul fennmarad. A kiindulópont az, hogy az új tulajdonos ilyenkor a korábbi tulajdonos (tehát az Állam) helyébe lép a bérleti szerződésben is. Viszont mindaddig, amíg a föld állami tulajdonban volt, a bérlővel szemben speciális jogosultságai is voltak a Nemzeti Földügyi Központnak (például a speciális ellenőrzési jog vagy a bérleti díj egyoldalú emelése).

Kérdés, hogy az állami föld megvásárlásával vajon az új tulajdonost is megilletik-e ezek a speciális jogosultságok? Egy kúriai határozat alapján ezek a rendkívüli jogok az új tulajdonost már nem illetik meg: az állami tulajdonú földrészlet az értékesítéssel kikerül a Nemzeti Földalapból és az arra vonatkozó jogszabályok hatálya alól is, így a szerződés abból fakadó kikötései sem érvényesíthetők az új tulajdonos részéről.

A kúriai határozat száma: Pfv.VI.20.206/2020/7.

+1) Árverés: hogyan kell igazolni az elővásárlási ranghelyet?

Általánosságban elmondható az árverésekről, hogy az elővásárlási ranghely igazolásához minden dokumentumra szükség van, még arra is, amit a hatóság közhiteles nyilvántartása egyébként tartalmaz (például szomszéd). Tudjuk, ezeket egy magántulajdonú föld adásvételekor már hivatalból figyelembe veszi a hatóság, de az állami földek értékesítésekor – ettől eltérően – külön is igazolni kell azt az árverés helyszínén!

Ki kell emelni azonban az állattartó elővásárlásra jogosultakat, hiszen nekik nem csak az állatlétszámról kell igazolást kérniük, hanem a tulajdoni és használati összesítőt is előzetesen be kell szerezniük a kormányhivataltól, máskülönben nem tudják igazolni az állatsűrűséget.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára