Mit tekintünk szomszédos földnek?

Tudvalevő, hogy termőföld vásárlásakor kiemelt elővásárlási jog illeti meg a helyben lakó szomszédot. Az is egyértelmű, hogy a szomszéd ranghelye nem csak a tulajdonost, hanem a földhasználót is megilleti. Erről itt írtunk részeletesen. Elsőre az a kérdés sem tűnik bonyolultnak, hogy mit is tekintünk szomszédos ingatlannak? A jogszabály megfogalmazása szerint szomszédos az a föld, amely a jogügylet tárgyát képező földdel közvetlenül vagy „önálló helyrajzi szám alatt nyilvántartott út, vasút, kerékpárút, árok, csatorna közbeékelődésével közvetve érintkezik”. Egy konkrét ügyben pont ez utóbbi tagmondat volt a vita tárgya, vagyis hogy vajon szomszédos-e az a föld, amelyet nem egy, hanem két út választ el az eladni kívánt ingatlantól? Nos, a Kúria sem adott egyértelmű választ a kérdésre, ugyanis

Ellenben álláspontja szerint meg kell vizsgálni a Földforgalmi törvény preambulumának valamennyi célját (pl. az élet- és versenyképes méretű földbirtokok kialakítását, a birtokaprózódások megakadályozását) és csak ezek együttes vizsgálata alapján adható meg a helyes választ.

Nincs egyszerű helyzetben tehát az a kormányhivatal, melynek a megismételt eljárásban döntést kell hoznia az ügyben.

/a kúriai határozat száma: Kfv.VI.37.209/2023/6.)/

Egybefoglalt a haszonbér vagy mégsem?

Az egybefoglalt haszonbérleti díj azt jelenti, hogy több földet úgy adnak bérbe, hogy a haszonbérleti díjat és a szerződéses kötelezettségeket egybefoglaltan (is) meghatározzák. Ennek az a jelentősége, hogy az egyes földekre ilyenkor külön-külön nem lehet elfogadó nyilatkozatot tenni, csak az összes területre együttesen. Van azonban egy másik oldala is ennek a megoldásnak: ha valakinek akár csak az egyik földre is fennáll az előhaszonbérleti joga, akkor őt az összes föld tekintetében ezen a ranghelyen kell figyelembe venni (kivéve a tulajdonostárs ranghelyét, amelyről itt írtunk részletesen. Nyilván ezek olyan lehetőségek, amelyek könnyen válhatnak visszaélés tárgyává, ezért a jogszabály csak bizonyos feltételek esetén teszi lehetővé az „egybefoglalt” kikötést. Ezek a feltételek:

(1) ha a területek egymással szomszédosak, vagy

(2) ha a földek bejegyzett földhasználója legalább három éve ugyanaz a személy és a földek azonos vagy szomszédos járás területén fekszenek.

Az adott ügyben az okozta a jogvitát, hogy a szerződésben így ebben a formában nem szerepelt az a kifejezés, hogy „egybefoglalt”. Az egyik fél arra hivatkozott, hogy ez nem is volt szándékában, a másik fél pedig amellett érvelt, hogy ezt ilyen kifejezés nélkül is egybefoglaltnak kell tekinteni. A Kúria ez utóbbi megközelítést tartotta helyesnek, vagyis hiába nincs feltüntetve az „egybefoglalt” kifejezés, ha a haszonbér összevontan is feltüntetésre kerül és a szerződés többi eleméből is erre lehet következtetni, akkor csak az összes földre egyben tehető elfogadó nyilatkozat.

/a kúriai határozat száma: Kfv.II.37.022/2023/6./

Mit is jelent pontosan egy nyilvántartás közhitelessége?

Amikor adásvételi szerződést kötünk, akkor kötelezően meg kell tennünk bizonyos nyilatkozatokat (pl. nem engedem át a használatát másnak). Nem ugyanazt a nyilatkozatot kell viszont megtennem, ha a föld jelenleg még egy másik személy használatában van. Ilyenkor azt kell vállalnom, hogy az eddigi földhasználatot nem hosszabbítom meg. A jogvitát az okozta, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a földhasználatot már meg is szüntették, csak azt még nem vezették át a földhasználati nyilvántartásban (erre egyébként 30 nap a határidő). Az elfogadó nyilatkozatot tevő személy a földhasználat megszűntével már tisztában volt, emiatt nem is ezt a nyilatkozatot tette meg, a kormányhivatal viszont nem vette figyelembe a „rájelentkezését” – tekintve, hogy a földhasználati nyilvántartásban a másik személy használata még továbbra sem került törlésre.

A Kúria viszont megállapította, hogy hiába minősül közhitelesnek a földhasználati nyilvántartás, azzal szemben van helye ellenbizonyításnak, tehát bizonyíthatja a nyilvántartás valótlanságát – jogilag ezt hívják „megdönthető vélelemnek”.

/a kúriai határozat száma: Kfv.V.37.225/2023/12./

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára