Ha valaki termőföldet vásárol, tisztában kell lennie azzal, hogy az adásvételi szerződés megkötésére speciális szabályok vonatkoznak. Kötelező nyilatkozatokat kell tenni a termőföld hasznosításáról, vállalni kell a föld saját használatát és hosszan lehetne még sorolni a törvény által előírt elemeket. Az idei évtől viszont tovább bővült ezeknek a kötelező elemeknek a köre, amely alapvetően átláthatóbb használati viszonyokat eredményez majd. A kérdés olyannyira aktuális, hogy nemrég az Alkotmánybíróság is vizsgálta ennek a szükségességét.
Honnan tudhatja a vevő, hogy haszonbérleti joggal terhelt-e az ingatlan?
Nincs akadálya annak, hogy olyan föld kerüljön eladásra, amelyet más személy művel, például egy haszonbérleti jogviszony keretében. Fontos tudni, hogy ilyen esetben az adásvétel megtörténtét követően a haszonbérlet változatlan feltétekkel fennmarad. A kérdés viszont az, hogy honnan tudhatja a vevő például a bérleti díj mértékét vagy a haszonbérlet időtartamát. Előfordulhat olyan helyzet, hogy az eladó nem adja át a bérleti szerződést, így az új tulajdonosnak semmiféle információja nem lesz arról, hogy mennyi bérleti díj jár számára a haszonbérlő részéről.
Alkotmánybíróság: szerepelnie kell a szerződésben, ha bérbe van adva a terület
Adásvételi szerződést kötött egymással két fél, alá is írták a szerződést, megtörtént a kifüggesztés és a hatósági jóváhagyás is, mire kiderült, hogy a területet egy másik személy használja egészen 2037-ig. Az ügy pikantériája, hogy a vevő egyébként elővásárlásra jogosultként lépett be a szerződésbe, a használati jog pedig az eredeti vevőt illeti meg (ráadásul a szerződésben még az szerepelt, hogy az ingatlan per-, teher és igénymentes). Mihelyt a vevő értesült erről, kezdeményezte is a vételár csökkentését, amely azonban nem vezetett eredményre, hiszen azt a bíróság elutasította. A bíróság arra hivatkozott, hogy a közhiteles földhasználati nyilvántartás alapján a vevőnek tudnia kellett volna, hogy a szóban forgó ingatlan már földhasználati joggal terhelt. A vevő ezután az Alkotmánybírósághoz fordult, amely lépett az ügyben, és alaptörvény-ellenesnek mondta ki a bírósági határozatot.
Az AB határozat száma: IV/69/2022.
Mi a helyzet akkor, ha az adásvételi megkötése után hosszabbítják meg a bérletet?
Sajnos előfordult már több olyan eset, hogy az adásvételi szerződés megkötését követően (de még a kormányhivatali jóváhagyás előtt) az eladó – nyilván külső nyomásra – meghosszabbította a területen fennálló haszonbérletet. A vevő ezekben az esetekben azzal szembesülhetett, hogy az adásvételi megkötése után számára nézve kedvezőtlen változások történtek és hiába szerez tulajdont, nem tud birtokba lépni. Hogyan történhet meg mindez? A tulajdonjog átszállásának földhivatali bejegyzéséig ugyanis még az eladó fél az ingatlan tulajdonosa, így a földhivatali bejegyzés pillanatáig az eladó jogszerűen hosszabbíthatja meg a haszonbérleti szerződést. Mivel a bérletnél jóval rövidebb a kifüggesztés és az ügyintézés időtartama is, így ez a probléma elvileg tényleg előállhat.
De! Fontos tudni, hogy az eladó jogi felelősséggel tartozik az általa rosszhiszeműen félrevezetett vevő irányába. Az adásvételi szerződés megkötésével az eladó és a vevő között ugyanis kötelmi jogviszony jön létre, melynek megszegése ún. előzetes szerződésszegésnek minősül. Ilyenkor két lehetőség áll a vevő előtt: (1) elállhat a szerződéstől és egyúttal kártérítést is követelhet, (2) vagy pedig a szerződés fenntartásával az ellenérték megfelelő csökkentését követelheti.
Immáron a törvény is előírja bérleti díj és az időtartam kötelező megjelölését
A visszaélések kiszűrése indokolta azt a változást, miszerint a 2023. január 1-je után kötött adásvételi szerződéseknél – amennyiben a föld már más személynek van bérbe adva – már kötelezően fel kell tüntetni a bérleti díjat és a bérlet időtartamát is. Ilyen esetben ez kötelező eleme a szerződésnek, elmaradása esetén pedig automatikusan a jóváhagyás megtagadásához vezetne.
Földforgalmi tv. 15/A. §
Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára
Cikk felhasználási feltételek:
Amennyiben a Felhasználó a saját weboldalára, közösségi oldalára tartalmat kíván átvenni a honlapról, azt kizárólag oly módon teheti meg, hogy a cikk címét és tartalmának rövid összefoglalóját (leadet) a képi elemek nélkül, változatlan tartalommal és hiánytalanul átveszi a Honlapról, és a forrást megjelölve a cikk teljes tartalmára mutató hiperhivatkozást (közvetlen linket) helyez el a címben vagy a lead alá. A felhasználási feltételekről itt olvashat.
