Mi is az a bekebelezés?

A jogszabály kiindulópontja az, hogy akinek a tulajdoni hányada nem éri el az agrárgazdaságilag értelmezhető méretet („a területi minimumot”), úgy ezt a területet önállóan kimérni nem lehet. Van lehetőség arra, hogy más tulajdonosokkal közösen kérje a kimérést (közösen már meghaladva a területi minimumot) vagy ő maga is tehet ajánlatot a többi kistulajdonosnak, de ha ezekre nem kerül sor, akkor más tulajdonostárs is ajánlattal élhet az ő irányába. Lényeges, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése – így a bekebelezés is – csak egy lehetőség, tehát ha egyik tulajdonostárs sem indítja el az eljárást, akkor minden marad a régiben – osztatlan közös tulajdonban.

Ki lehet bekebelező?

Bekebelező csak tulajdonostárs lehet és csak az, aki már legalább 3 éve tulajdoni hányaddal rendelkezik az ingatlanban. Két kivétel van a 3 éves előírás alól, mégpedig akkor, ha a bekebelező örökléssel vagy a közeli hozzátartozójától szerezte a tulajdont (bár ez utóbbi kapcsán az is előírás, hogy a közeli hozzátartozóval együtt elérjék a 3 évet). Kérdésként merült fel az is, hogy lehet-e bekebelező olyan személy, aki egyébként nem minősül földművesnek? A válasz igen, hiszen a bekebelezésnél túlléphető a tulajdoni maximum – mind a 300 hektár a földművesek esetében, mind az 1 hektár a nem földművesek esetében.

1. lépés: Hogy kezdjünk neki a bekebelezésnek?

Ezúttal most csak arról a bekebelezésről lesz szó, amellyel egy tulajdonos szerzi meg a teljes ingatlant. Első lépésként azt kell átgondolni, hogy sor kerülhet-e egyáltalán a bekebelezésre, hiszen amennyiben a tulajdoni lap szerint legalább ketten elérik a területi minimumot, úgy a megosztásos eljárást kell elindítani (ennek szabályairól itt írtam).

Fontos, hogy a kérdés eldöntésekor az eredeti tulajdoni arányokból kell kiindulni, az egyes tulajdonostársak területnagyságát pedig külön-külön kell figyelembe venni (tehát attól még nem lesz megosztás, ha 4 tulajdonos rendelkezik 0,5-0,5 hektárral, ilyenkor is egy személy szerezheti meg a teljes ingatlant).

Ezután azt kell felmérnünk, hogy lesz-e olyan tulajdonostárs, aki akadályozza majd a folyamatot vagy esetleg maga is ellenajánlatot tesz majd, erről részletesen még lesz szó a továbbiakban.

2. lépés: A postai értesítések kiküldése

Az egy személy általi bekebelezés nem a földhivatalnál indul, hanem a tulajdonostársak postai értesítésével, ennek kötelező tartami elemei pedig 647/2020. Korm. rendelet 31. § (2) bekezdésében találhatók. Egyet viszont mindenképp kiemelnék a kötelező tartalmi elemek közül: az ellenértéket a teljes ingatlanra kell meghatározni és ezt a „licit” során is végig így kell feltüntetni. A postai értesítést egyébként a tulajdonostárs tulajdoni lapon feltüntetett lakcímére kell küldeni [647/2020. Korm. rendelet 25. § (2a) bekezdés]. Nem kell értesíteni viszont azokat, akiknek a természetes személyazonosító adatai vagy a lakcíme hiányos a tulajdoni lapon [2020. évi LXXI. tv. 5. § (3) bek. illetve 19. § a) pont]

3. lépés: Hogyan tovább, ha érkezik ellenajánlat?

Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozhat arról, ha ő maga kívánja bekebelezni a teljes ingatlant. A nyilatkozatában meg kell jelölnie az ellenajánlatát (a földrészlet egészére számítottan!), amelynek legalább 10 százalékkal meg kell haladnia a kezdeményező tulajdonostárs által megjelölt ellenérték összegét, továbbá nyilatkoznia kell arról, hogy saját maga is jogosult a bekebelezésre (lásd fentebb). Fontos, hogy egy friss jogszabálymódosítás alapján ezt az ellenajánlatot már nem kell megküldeni minden egyes tulajdonostársnak, elég csak a kezdeményező tulajdonostárs irányába és innentől a „licit” már csak az ajánlatot vagy ellenajánlatot tevő személyek között zajlik, jelentős postaköltséget takarítva meg ezzel.

[647/2020. Korm. rendelet 32. § (2) és (3) bekezdés]

4. lépés: A „licit” vége

Ha a „licit” során a legmagasabb ajánlatra 15 napon belül nem érkezik újabb ajánlat, úgy a nyertes tulajdonostársnak legelőször is értesítenie kell valamennyi tulajdonostársat – nem csak a „licitálókat” – a végleges ellenérték összegéről. Ezt követően sor kerül az ellenérték megfizetésére vagy passzív tulajdonostársak esetén a bírósági letétbe helyezésére, majd egy bejegyzési kérelmet kell benyújtani a földhivatal részére.

+1) Hogyan védhetők ki a visszaélések?

A gyakorlatban sajnos többször előfordult már, hogy úgy tett ellenajánlatot valaki, hogy egyébként nem állt szándékában a bekebelezés, egyszerűen csak az ellenértéket akarta felsrófolni. A megosztásos eljárásnál már bevezetésre került az a szabály, hogy az összeget a „licit” során ügyvédi letétbe kell helyezni, ezzel pedig megszűntek a valótlan ajánlatok. Elképzelhető, hogy ezt a megoldást a jövőben a bekebelezésre is ki kell terjeszteni, hiszen ezzel csak a valós ajánlatok jelennének meg a „licit” során, ami az eredményesség mellett véleményem szerint jelentősen gyorsítaná is ezeket az eljárásokat.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára