Mikor megosztás, mikor bekebelezés?

Kezdjük azzal, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén vajon milyen esetben kell kimérni a tulajdoni hányadokat és mikor szerezheti meg az egész ingatlant egy másik tulajdonostárs? A legegyszerűbb megfogalmazással: ha legalább két tulajdonostárs eléri a területi minimumot az ingatlanban, úgy főszabály szerint csak megosztásos eljárással lehet megszüntetni a közös tulajdont (földhivatali tényfeljegyzés, osztóprogram, 120 napos eljárás stb). Ezzel szemben, ha csak egy vagy akár egy tulajdonos sem éri el a területi minimumot, úgy az egész területet egy tulajdonostárs szerezheti meg bekebelezéssel.

A területi minimum erdő esetében

Erdő vagy fásított terület esetében 1 hektár a területi minimum. Fontos, hogy az eljárás szempontjából csak azt a területet erdőnek tekinteni, amely az ingatlan-nyilvántartásban is erdőként van feltüntetve (ez alól az egyetlen kivétel, ha művelés alól kivett területként van nyilvántartva, de az Országos Erdőállomány Adattárban erdőként van bejegyezve). Az Erdőtörvény speciális szabályait viszont nem kell alkalmazni az új területek kialakításakor (tehát például a kialakítandó földrészlet szélességének nem kell elérnie legalább a 30 métert). Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték az irányadó: például erdő és gyümölcsös alrészletek esetén már nem 1 hektár, hanem csak 3000 négyzetméter a területi minimum.

Kötelező-e a közös tulajdon megszüntetése?

Fontos, hogy az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére nincs kényszer, viszont a folyamat elindításához elegendő egyetlen tulajdonostárs kezdeményezése. Aki viszont felvállalja ezt a kezdeményező szerepet, az komoly előnyöket élvezhet: tudvalevő, hogy a közös tulajdon megszüntetéséhez nincs szükség valamennyi tulajdonostárs beleegyezésére, sőt a passzív vagy elhunyt tulajdonostársak esetében úgy kell tekinteni, hogy „egyetértenek” a kezdeményező tulajdonostárs által kiküldött megosztási vázrajzzal és osztási sorrenddel.

Mekkora területet kell kimérni a tulajdonostársaknak?

Főszabály szerint a tulajdoni hányadok alapján történik a kimérendő területek nagyságának meghatározása (feltéve, hogy a tulajdonostárs eléri a területi minimumot), de vegyes művelési ág esetén kiemelt figyelemmel kell lenni az aranykorona értékre is. Erdő esetében viszont a területen álló faállománynak is jelentősége van, tehát a kimérendő terület nagysága függ az adott erdőrészlet erdősültségétől is.

[2020. évi LXXI. törvény 6/A. §]

Bekebelezés erdő esetén

Ha a terület mérete vagy az elaprózódott tulajdonosi szerkezet miatt egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba a teljes ingatlant, úgy bekebelezéssel szűnik meg a közös tulajdon. Erre csak akkor kerülhet sor, ha valamelyik tulajdonostárs ezt kezdeményezi. Egy szántó esetében például a többi tulajdonostárs részére legalább a Nemzeti Földügyi Központ honlapján szereplő ellenértéket kell megfizetni (ez a licit alapján természetesen magasabb is lehet). Erdő esetében viszont nem ezt a módszertant kell alkalmazni: erdőre nincs egységes ajánlat meghatározva, hanem minden esetben önálló számítást kell végezni. Figyelembe kell venni például a fatermő képességet és a jelenlegi fatérfogatot is. Ennek szabályait a 647/2020. Korm. rendelet 3. számú melléklete tartalmazza.

Megakadályozható-e a bekebelezés?

Ha valaki önmagában nem éri el a területi minimumot, úgy más tulajdonostársakkal összeállva, közös nyilatkozatot téve elkerülheti a bekebelezést. Ennek szabályait lásd:

• megosztásos eljárás esetén a 2020. évi LXXI. törvény 6. § (4) bekezdésében és a 647/2020. Korm. rendelet 20. § (3) bekezdésében
• egy személy általi bekebelezés esetén a 647/2020. Korm. rendelet 31/A. § rendelkezéseiben.

Szerző: Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének főtitkára